Breve Análisis Económico De La Propiedad Horizontal En La República Argentina

Breve análisis económico de la propiedad horizontal en la República Argentina

por Germán Coloma (*)
Excelente trabajo intelectual de apreciación (accesible para todos)
Resumen
La propiedad horizontal es una institución jurídica común en muchos países con derecho civil codificado, que reparte los derechos de propiedad sobre edificios de departamentos u oficinas entre distintos propietarios.Aplicando una versión del teorema de Coase, en este trabajo se analiza a la propiedad horizontal como una solución para establecer derechos sobre activos que producen de manera conjunta servicios susceptibles de ser consumidos en forma individual y conjunta (bienes privados y públicos).
Bajo ciertas condiciones, esta institución parece servir para economizar costos de transacción y deadministración, en especial en casos en los que los costos de administración de un condominio centralizado son relativamente altos y el número de agentes económicos involucrados (es decir, el número de departamentos en el edificio) también es elevado.
El término “propiedad horizontal” se refiere a un conjunto de derechos de propiedad asignados sobre cierto edificio de departamentos u oficinas en el cualhay porciones bajo dominio individual y otras sujetas a dominio colectivo por parte de los propietarios del edificio.
En este artículo se aplica el análisis económico para explicar la racionalidad de esta institución y se señalan una serie de puntos que se relacionan con la teoría económica de los costos de transacción y con la teoría económica de los bienes públicos. Aunque la propiedad horizontales común en muchos países que tienen un derecho civil codificado, nuestros ejemplos se referirán casi exclusivamente a los contenidos en la ley argentina (ley 13.512, del año 1948).
1. Orígenes y características de la propiedad horizontal
Aunque algunas de sus características provienen del antiguo derecho romano, la primera referencia legal a la propiedad horizontal aparece en el Código Civilfrancés de 1804, conocido como “Código Napoleón”. En su artículo 664, este código legislaba sobre el caso en el cual “... distintos pisos de un edificio pertenecen a diferentes propietarios” y establecía una serie de reglas rudimentarias referidas a las obligaciones de dichos propietarios respecto de las mejoras y el mantenimiento del edificio . Basadas en ese artículo, la jurisprudencia y ladoctrina empezaron a elaborar teorías jurídicas acerca de la naturaleza de esta especie de propiedad común, y a partir de allí muchos códigos civiles de distintos países incorporaron el concepto de un modo u otro .
La característica básica de la propiedad horizontal como comúnmente se la entiende hoy en día es la mezcla entre propiedad individual y propiedad colectiva. Así, las partes de uso privado(es decir, los departamentos u oficinas propiamente dichos) constituyen propiedad individual, pero todas las partes comunes (terreno, muros externos, halls de entrada, sistemas de calefacción central, escaleras, ascensores, etc.) están sujetos a la propiedad colectiva de todos los propietarios del edificio. Lo que los dueños poseen en un régimen de propiedad horizontal es, por lo tanto, unconjunto de derechos que implica el uso exclusivo de sus departamentos y oficinas y el uso no exclusivo de todas las partes comunes del edificio, y tales derechos son perpetuos y transferibles. Sin embargo, los derechos exclusivos y no exclusivos son indivisibles, en el sentido de que no es posible vender el derecho sobre las partes individuales sin incluir también en la transacción al derecho sobre laspartes comunes, o viceversa.
La naturaleza particular de la propiedad horizontal ha dado origen a la interpretación de que el objeto sobre el cual se ejercen los derechos de propiedad es una combinación de partes individuales y colectivas conocida como “unidad funcional”. Desde un punto de vista legal, por lo tanto, la propiedad horizontal es fundamentalmente distinta del tipo de propiedad que...