Buena Fe Registral

TERCERO DE BUENA REGISTRAL

El principio de buena fe con el transcurso del tiempo no solo es una regla de conducta, si no también un criterio de juicio o método de la decisión judicial. Su contenido concreto deberá irse actualizando en las decisiones judiciales y en las opiniones doctrinales, pero no por la remisión a reglas éticas, modelos de comportamiento, principios morales o, en general,consideraciones que no son propiamente jurídicas; los romanistas no olvidaron que uno de los rasgos de la vulgarización del Derecho Romano que se da en Occidente en los siglos IV y V es precisamente esa tendencia moralizadora que, con las mejores intenciones, pasa por alto y desprecia las categorías jurídicas. El contenido específico del criterio de buena fe debe irse precisando, como ocurrió en elDerecho Clásico, a partir de la misma realidad de las relaciones contractuales, que son relaciones generadas por el consentimiento y de naturaleza bilateral. Al juzgar sobre relaciones contractuales, el criterio de la buena fe exige del juez que considere todas las consecuencias que se derivan de la reciprocidad de las obligaciones y de su génesis consensual.

En el ámbito del tráficopatrimonial, la Seguridad Jurídica se materializa cuando existe una adecuación o exactitud entre la realidad física del inmueble, la realidad documental del derecho que incide sobre el mismo, y finalmente la realidad registral. Sin embargo, el Registro, algunas veces, sólo protege con presunción "juris tantum"; en cambio la seguridad jurídica en su máxima expresión como garantía está amparada por elprincipio de la Fe Pública Registral contenido en el artículo 2014º del Código Civil; situación jurídica que se produce al alcanzar un determinado adquirente el carácter de Tercero Registral, con presunción de legitimidad "juris et de jure", por lo que el tercero así constituido, mantendrá su adquisición, aunque posteriormente se anule, rescinda o resuelva el derecho del otorgante por causas que noconsten en los Registros Públicos.

PRINCIPIO DE LA BUENA FE PÚBLICA REGISTRAL.

Este principio adoptado por el artículo 2014º del Código Civil y por el artículo VIII del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos es el que caracteriza nuestro Sistema Registral.

La exposición de motivos define el principio de fe pública registral como el que protege la adquisiciónefectuada a título oneroso y con buena fe, de quien aparece en el Registro como titular registral, que se inscribe en el Registro, contra cualquier intento de enervar dicha adquisición que se fundamenta en causas no inscritas antes.

A la simple lectura del Art. 2014º del C.C. se aprecia que su contenido conceptual, es, en primer lugar, de adquisición de una situación registral; y, en segundo lugar,de oposición o defensa frente a los derechos que emanan de normas de derecho común y también de derechos que emanan de principios y normas registrales.

En este conflicto de derechos, intereses y normas legales, en aras del interés público, la paz y el orden social debe, necesariamente, establecerse una jerarquía jurídica interrelacionada por los conceptos ley, derecho y justicia; jerarquía dela cual, inexorablemente, prevalecen los principios y leyes que tutelan la fe pública institucionalizada, frente a los principios y leyes que tutelan derechos que no han alcanzado el amparo de la fe pública registral. En otras palabras, siempre que se intente aplicar el principio de la fe pública registral, se estará inevitablemente ante una situación en la que la "seguridad del tráfico", sacrificala "seguridad del derecho."
Veamos como explica la Exposición de Motivos el sacrificio de la seguridad del derecho. Según el derecho común, civil o extra registral, si una persona adquiere de otra un derecho y sucede que el derecho del otorgante es nulo, el derecho común establece que será nulo también el del adquirente en virtud de que nadie puede transferir más de lo que tiene; y, por el...