burbuja inmobiliaria

Burbuja Inmobiliaria en Bogotá, Realidad o Predicción

En los últimos años se ha discutido por diferentes fuentes si en Bogotá existe una burbuja inmobiliaria, algunos lo afirman y esperan a que reviente pronto. Pero otros por el contrario no le dan credibilidad a esta afirmación, y niegan esta posibilidad de manera categórica. Lo importante al momento de analizar este tema, es revisarcuidadosamente, que quienes hacen este tipo de análisis no tengan ningún interés de promedio pues podría resultar sesgado en su análisis. Por lo anterior, revisando algunas fuentes de con puntos de vista diferente se hará un análisis académico de este sector de la economía, analizando de manera objetiva el comportamiento de la oferta y la demanda de vivienda en la ciudad de Bogotá, de esta forma setomara una posición respecto a la burbuja inmobiliaria de la ciudad.
La burbuja inmobiliaria generalmente se presenta cuando en el mercado de compra y venta de inmuebles el precio de esta crece de una manera desproporcionada de un periodo a otro sin ninguna razón que justifique el incremento de dichos precios. Se dice que puede surgir por la especulación de quienes venden los inmuebles, generalmentelos constructores, adicionalmente los revendedores de bienes como son las empresas dedicadas a comercializar bienes nuevos o usados, pues unos y otros les interesa que el precio de la vivienda este elevado con el propósito de incrementar sus utilidades. Sin embargo, dado que en el mercado de compra y venta de vivienda surgen nuevas facilidades de financiamiento, servicios o valores agregados en laoferta de vivienda como lo son espacios comunes, servicios de club house, entre otros, la identificación de la burbuja se torna un poco difícil de identificar contundentemente.
Para lograr identificar si en el mercado existe un comportamiento distorsionado de los precios en una economía de la oferta y demanda de vivienda es necesario analizar varios aspectos que correlacionados dan un indicio dela existencia de una burbuja, entre estos tenemos: cómo se desarrolla la economía de la ciudad, como es el comportamiento del mercado financiero en cuanto a préstamos hipotecarios, el crecimiento de la vivienda nueva, el comportamiento de la economía en general, por ejemplo el producto interno bruto o el índice de inflación y un factor muy importante y tal vez determinante para la identificaciónde la distorsión a mi juicio son los costos en que incurre el constructor respecto al precio de venta de vivienda nueva, es decir el margen de utilidad del constructor.
Son todas estas variables las que nos pueden ayudar a identificar la existencia de especulación de precios de la vivienda, dado que no solo incremento de precios por si sola podríamos afirmar que hay presencia de una burbujainmobiliaria, dado que si fuera tan evidente tal afirmación no habría demanda de estos bienes y por lo tanto las fuerzas del mercado haría que se regularan los precios. Pero este fenómeno no se ha dado del todo, pues vemos como los bienes nuevos ofertados en algunos sectores de la ciudad son adquiridos con tal rapidez que ante tal oferta la demanda reacciona favorablemente casi convirtiendo unademanda inelástica. Por tal razón para no generalizar este fenómeno, es necesario analizar otros factores que pueden influir este comportamiento.
Préstamos Hipotecarios: en este aspecto vemos como el gobierno de Colombia a través del ministerio de vivienda durante el año 2013, lanzo un programa dirigido a quienes devenguen entre 1 y 2 salarios mínimos legales un subsidio que les permitía adquirirvivienda propia, sin comprometer más del 30% de su ingreso, eso podría significar adquirir una vivienda nueva con una cuota mensual cercana a los 180.000 pesos de un salario mínimo de 589.500 pesos mes. De igual forma la tasa de interés de los créditos para adquirir estas viviendas estaría entre el 6 y 7% anual, intereses que no veían el mercado financiero hace mucho tiempo . Lo anterior haría que...