Cálculo tasa de capitalización avaluo de viviendas

BENEMÉRITA UNIVERSIDAD AUTÓNOMA DE PUEBLA

FACULTAD DE INGENIERÍA MAESTRÍA EN VALUACIÓN

“Propuesta de una guía para calcular la tasa de capitalización, en el avalúo de viviendas”

Ing. Nelson Edgardo Quevedo Moreno TRABAJO DE TESINA PARA OBTENER EL GRADO DE MAESTRO EN VALUACIÓN.

Dr. Axel Rodríguez Batres Director de tesis

PUEBLA, PUEBLA

FEBRERO 2012

Aquí incluir el oficio deAutorización de Impresión

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Aquí incluir el oficio de Autorización de Tema de Tesis y asignación de Asesor

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AGRADECIMIENTOS:

A Dios, único origen y fin de todo lo que hacemos, por permitir la realización de este trabajo. Al amor de mi vida, Lily de Quevedo, porque su impulso vital me hace pensar en hacer las cosas de la mejor manera. A mis hijos MaríaFernanda y Edgardo José, porque cada vez que me siento cansado, el pensar en ellos me trae nuevos ánimos y alegría. A mi padre Eduardo Alberto Quevedo Torres (QDDG), porque su ejemplo de constancia me enseñó a no darme por vencido. A mi madre Monchita de Quevedo, por mirarme siempre con ternura. A mis hermanos Gladys Amanda, Eduardo y Mauricio con mi amor fraterno.

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ÍndiceÍNDICE

CAPÍTULO I.- INTRODUCCIÓN --------------------------------------------------------- 7 1.1 Justificación ---------------------------------------------------------------------- 7 1.2 Planteamiento del problema -----------------------------------------------10 1.3 Hipótesis -------------------------------------------------------------------------10 1.4 Objetivo general---------------------------------------------------------------10 1.5 Objetivos específicos ---------------------------------------------------------10 CAPÍTULO II.- MARCO TEÓRICO ------------------------------------------------------12 2.1 DEL VALOR DEL DINERO EN EL TIEMPO ------------------------------------12 2.2 DEL MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS --------------------------17 2.3 DEL MÉTODO DE CAPITALIZACIÓNDIRECTA. -----------------------------21 2.3.1 Análisis de Ingresos ----------------------------------------------------------22 2.3.2 Análisis de los Egresos -----------------------------------------------------23 2.3.3 Ingreso Neto Operativo o Renta Neta (RN) ---------------------------23 2.4 DE LA TASA DE CAPITALIZACIÓN -----------------------------------------------24 2.4.1 Método Directo----------------------------------------------------------------24
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Índice

2.4.2 Método Calculado ------------------------------------------------------------25
2.4.2.1 Consideraciones acerca de la Tasa Libre de Riesgo (TLR) --------------- 25 2.4.2.2 Consideraciones acerca de la Depreciación de Edificaciones ------------ 33 2.4.2.3 Consideraciones acerca del Factor de RiesgoSectorial (FRS) ----------- 34

CAPÍTULO III.- CASO PRÁCTICO ------------------------------------------------------43 CAPÍTULO IV.- CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES -------------------62 REFERENCIAS -------------------------------------------------------------------------------64

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Capítulo I.- Introducción

CAPÍTULO I.- INTRODUCCIÓN

1.1 Justificación El campo de la valuación enEl Salvador, se conservó hasta cierto punto de for ma e mpírica hasta que la Superintendencia del Sistema Financiero, SSF, en 1996 emitió el Reglamento No. NPB4 -09 para el Registro de Peritos Valuadores y la Revaluación de Inmuebles de Bancos y Financieras, en el cual en su Capítulo II. Infor me del Valúo de los In muebles. Se enu meran ocho requisitos que debía contener un informe de avalúo ydentro de los que se estipulaba:  Valores comerciales del terreno y de la construcción; y breve descripción del procedimiento utilizado para estimarlos. (Se

entiende por valor comercial, el mont o míni mo de dinero que se espera obtener en el caso de que el bien sea vendido.  Valor estimado de reposición del del inmueble, si detallando fuera los

diferentes

componente s

inmue ble,...