Calculo valor unitario suelo

ENUNCIADO:

Se encarga a un experto Ingeniero de la Edificación, la valoración de un solar en una zona de primera residencia en un ensanche de la “Ciudad sin nombre”.
El Solar, según el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) está clasificado como suelo urbano, teniendo completadas la gestión urbanística y la ejecución de la urbanización.
Se trata de un entorno en el que la consolidación dela edificación es de un 90 %. El Solar tiene forma rectangular, fachadas a dos calles y según certificado registral una superficie de 600 m² (rectángulo 30x20 m).
Del estudio de mercado realizado, se deduce que el valor de mercado para uso residencial de vivienda en bloque plurifamiliar es un intervalo de superficies de 90 a 115 m² y con calidad media es de 1500€ + “N” €/ m².
(N = 100 x “quintonúmero que tenga nuestro D.N.I.”)
El valor de mercado para uso comercial de locales situados en planta baja, de la misma edificación con una superficie media de entre 100-150 m² y una calidad media e interés comercial alto está en 2000 + “N” €/ m².
El valor de mercado para plazas de garaje en planta sótano con superficie media de entre 25 y 30 m² está en 19000 +”N” € cada plaza de garaje.
Elcoste de construcción por contrata para uso de vivienda es de 700 + (“N”/10) €/ m².
El coste de construcción por contrata para locales comerciales es de 400 + (“N”/10) €/ m².
El coste de construcción por contrata para uso de garaje es de 360 + (“N”/10) €/ m².
Los gastos necesarios para construir se estiman en un 21% sin contemplar gastos de financiación ni comercialización.
El beneficio de unpromotor está en torno al establecido es la orden ECO 805/03 incrementado en un 2%.
La parcela dispone de todos los servicios urbanísticos, pero en dicho solar existe una edificación ruinosa en planta baja con una superficie de 200 m² y una altura de 4 m. El coste de demolición se estima en 20 €/ m³.

Establecer la promoción más probable definiendo usos y superficies a construir.
Hallar elvalor unitario del suelo, el valor de repercusión sobre cada uno de los usos y el valor del suelo.
Edificabilidad máxima 5 m²/ m².

20

30

Altura máxima edificable: Planta Baja + 4Plantas + Ático.
Se permite la ejecución de plantas en sótano con una ocupación del100%.
Se deberá disponer de un mínimo de plazas de aparcamiento de 1,5 plazas por vivienda o fracción de 150 m² (locales comerciales).
El uso característico permitido es residencial en planta piso.
Uso comercial y/o oficinas en planta baja y garaje en planta sótano. Usos prohibidos el resto.
Fondo máximo edificable respecto a la calle principal 17 m.

FINALIDAD: A efecto de conocimiento delvalor de mercado de ese suelo.
MÉTODO DE VALORACIÓN: Método Residual Estático (comienzo de la edificación en menos de un año).

1.- DETERMINAR LA PROMOCIÓN INMOBILIARIA MÁS VIABLE SEGÚN EL PRINCIPIO DEL MAYOR Y MEJOR USO POSIBLE.

1.1 Datos.
Según el Plan General de Ordenación urbana (P.G.O.U.) :
Suelo Urbano.
Edificación máxima 5,00 m²/ m².
Bajo rasante no consume edificabilidad.Fondo máximo edificable 17,00 m.
Alturas: P.B. + 4 + Ático.
P.S. →100%.
≥ 1,5 Plazas de garaje /vivienda o fracción ≤150,00 m².

1.2 Cálculo Superficie Solar y Superficie Construible.

S solar= 30,00 m. x 20,00 m. = 600,00 m².

S construible= 600,00 m² x 5,00 m²/ m² =3.000,00 m²

1.3 Asignación de los determinados usos:

1.3.1. Uso comercial: permitido en P.B. y según enunciado, lo mejoren Planta Baja.

S solar = 600 m².
Fondo máximo edificable 17,00 m respecto fachada principal. → S ocupable = 30,00 m x 17,00 m. =510 m².
S edificable uso comercial = 510,00 m² - (Zona uso común por ej. 10,00 % → 600,00 m² x 0,1 = 60,00 m²) =
= 510,00 m² - 60,00 m² = 450,00 m².

3,00 m.

17,00 m.

Fachada Principal 30,00 m....