Cancelacion Deuda Hipotecaria

CANCELACIÓN DE LA DEUDA HIPOTECARIA.

La hipoteca.
El préstamo hipotecario.
La cancelación de la deuda hipotecaria en la actualidad. El verdadero problema.
Auto de la Audiencia Provincial de Navarra.
Posibles soluciones. La Dación de Pago.
Conclusiones.
Bibliografía.

La hipoteca.

Para comenzar, veo necesario introducir unas breves referencias sobre lo que debe entenderse porhipoteca en nuestro país.

La hipoteca es un derecho real de garantía y de realización de valor, que se constituye para asegurar el cumplimiento de una obligación sobre un bien, el cual, aunque gravado, permanece en poder de su propietario, pudiendo el acreedor hipotecario, en caso de que la deuda garantizada no sea satisfecha en el plazo pactado, promover la venta forzosa del bien gravado con lahipoteca, cualquiera que sea su titular en ese momento para, con su importe, hacerse pago del crédito debido, hasta donde alcance el importe obtenido con la venta forzosa promovida para la realización de los bienes hipotecados.

El préstamo hipotecario.

Por otro lado, el préstamo hipotecario concretamente se trata de una cantidad de dinero concedida, generalmente por una entidad financiera, auna persona física o jurídica (prestatario), con la garantía adicional de un bien inmueble. El préstamo hipotecario tiene pues como singularidad específica que toma como garantía real la vivienda a favor del prestamista. En caso de no cumplir las condiciones acordadas en la concesión del préstamo (ej. impago de los recibos de amortización, plazos, etc.), el Banco o caja pasaría a ser la titularpropietaria del inmueble. Para ser más precisos, en España, en el caso de que el cliente incumpla con el pago del préstamo, el Banco no se convierte en 100% titular del bien inmueble sino que la ley le concede una serie de derechos o privilegios sobre el activo. En caso de impago, a la entidad financiera se le ofrece la posibilidad de acceder a la ejecución hipotecaria; esto significa que puedeordenar la venta del bien inmueble, en el derecho español normalmente mediante una subasta pública y con este procedimiento en principio ágil y sencillo poder hacer efectivo el valor del bien inmueble para pagar las deudas incumplidas.
Asimismo es importante matizar que una vez vendido el bien inmueble y una vez pagados los deudores hipotecarios, el dinero restante de la venta del bien se devuelveal propietario del bien inmueble (que no tiene por qué coincidir siempre con el deudor).

La cancelación de la deuda hipotecaria en la actualidad. El verdadero problema.

A día de hoy, según la legislación española, la deuda hipotecaria es personal y el deudor responde con todo su patrimonio, no solo con el bien hipotecado. Esto significa, que si el valor del inmueble hipotecado no bastapara saldar la deuda de la hipoteca con la entidad financiera, el sujeto seguirá debiendo lo que reste del valor al banco. El procedimiento más habitual que utiliza el banco para hacer efectiva la deuda es la ejecución del bien inmueble en una subasta pública. Tal como se señala en el art. 579 LEC –sin que éste de lugar a dudas-, las cantidades que el prestamista no recupere con la subasta de losbienes hipotecados podrán ser reclamadas a los prestatarios, una vez ejecutada la garantía real en qué consiste la hipoteca; es decir siempre queda la garantía personal que aportan los intervinientes, ya que no olvidemos que se trata de préstamos o créditos, y la hipoteca se trata simplemente de una garantía, pero no la única. En una subasta pública, si no hay postores, el Banco puede adjudicarse lavivienda por el 50% de su valor. En este sentido, la ejecución hipotecaria en sí termina, pero el Banco podría reclamar el resto de la deuda en el procedimiento correspondiente.
El verdadero problema radica en las circunstancia del mercado actual, donde como consecuencia de la crisis inmobiliaria no existe suficiente demanda para satisfacer la oferta pública de los bancos, lo que provoca que...