Capitalizacion de rentas

CAPITALIZACIÓN DE RENTAS DE INMUEBLES

En estudios de evaluación económica de proyectos de inversión generalmente se conoce el monto de la inversión inicial a realizar y otras inversiones que seránnecesarias durante la vida del proyecto. Dichos estudios también incluyen las expectativas de ingresos, la forma de recuperación de la inversión.
Cuando el valuador estima el valor porcapitalización de rentas de un inmueble, evalúa un proyecto de inversión de manera distinta, debido a que aun cuando conoce los probables gastos e ingresos esperados y la tasa de interés involucrada, la incógnitaes el valor de la inversión inicial, que sería la máxima cantidad que podría pagarse por el inmueble, es decir, la estimación del valor del inmueble bajo el enfoque de capitalización de rentas. Por loque, la capitalización de rentas de inmuebles es una aplicación del método de valor actual (presente).
El principio de anticipación, básico en valuación de inmuebles, afirma que el valor es creadopor la expectativa de los beneficios que se derivarán de la posesión de la propiedad. El pasado es relevante solamente si proporciona una base para la expectativa futura.
El valor del inmueble es elvalor actual de los beneficios de propiedad como los anticipa el mercado.
La capitalización es el procedimiento para expresar los beneficios futuros de propiedad en pesos y obtener un valorequivalente a tiempo actual (presente) a una tasa de interés que esté atrayendo capital para inversiones similares.
La tasa a utilizar es la tasa que requieren los inversionistas en éste tipo de propiedad comocondición para adquirirla. Dicha tasa varía en el tiempo debido a las condiciones económicas. Por ello el valuador deberá considerar cuidadosamente las condiciones competitivas del mercado, porqueinfluyen en las opiniones y acciones de los inversionistas.
Todas las inversiones, en bienes raíces u otras, están en competencia. El inversionista tiene la opción de adquirir bonos gubernamentales,...