Capitulo 7

7 LA FORMACIÓN DE LOS PRECIOS DEL SUELO EN LA CIUDAD CAPITALISTA: INTRODUCCIÓN AL PROBLEMA DE LA RENTA Vamos a dedicar este último capítulo- al llamado ''problema del suelo en las ciudades capitalistas", a partir del análisis de la formación de los precios de los terrenos. Eso es el precio, ni más ni menos. El terreno tiene, como los otros bienes, un precio y se cambia por dinero. Lo fundamentales que el precio del terreno es el precio de una mercancía sin valor. Ese valor es el precio de producción de la mercancía. El precio de mercado, aunque pueda alejarse del precio de la Topalov - La Urbanización Capitalista 119 mercancía, tiende siempre, por el propio juego de la competencia entre los que ofrecen y los que demandan, a ajustarse según el precio de producción. Este precio es lamedida económica inmediatamente perceptible por los agentes económicos y, especialmente, por los productores capitalistas: está constituido por el costo de producción, es decir por el capital consumido más la ganancia media sobre ese capital. Entonces, en el caso de las mercancías reproducibles es precisamente la ley de la oferta, es decir el precio de producción tal cual se presenta en el mercado, laque regula a la larga el precio de mercado, el precio de equilibrio instantáneo. Pero cuando la mercancía es un terreno, es evidente que no existe esa regulación por el precio de producción, por el valor: el terreno tiene un precio, puesto que se recibe dinero a cambio de él.
No tiene costo de producción privado.
En consecuencia, los precios del suelo deberían disminuir. Es simple y universal:el precio de los terrenos aumenta. He ahí una pequeña paradoja del pretendido mercado del suelo.
Quisiera ahora desarrollar más largamente el análisis de la formación de los precios del suelo.
Primera proposición: los precios de los terrenos son determinados por el precio de la demanda capitalista del suelo y, de manera más precisa, por la jerarquía de los precios de demanda de los agentesque valorizan el capital al transformar el uso del suelo.
Segunda proposición: no hay precio de oferta autónomo. Son los precios de transacción constatados los que determinan los precios de oferta. También los precios de demanda previsibles pueden determinar la oferta. Entonces, no hay ley de la oferta independiente de los precios de las transacciones, ellos mismos están determinados por losprecios de la demanda.
Para comenzar, estudiemos la formación de los precios de demanda capitalista, es decir el motor de la formación de los precios del suelo: la valorización del capital inmobiliario. En seguida, examinaremos el problema de los precios de la oferta, es decir las lógicas de gestión de la propiedad del suelo.
Una manera simple de estudiar la formación Recordemos un hecho bienconocido: en una zona urbana determinada, donde hay promotores, son ellos los que establecen los precios.
La segunda hipótesis concierne a los precios de venta finales; mientras más altos sean los precios, más alta podrá ser la producción. En cambio, el precio de la construcción no depende fundamentalmente del nivel de los precios finales.
Mientras más elevado sea el costo de acondicionamiento delsuelo, menos queda, manteniéndose igual todo lo demás, para los otros dos componentes que son el resultado del cálculo hacia atrás: la ganancia y el precio del terreno. Mientras más bajo sea el costo de acondicionamiento del suelo, más queda para la ganancia y el precio del terreno. Hay también algo bien material, que forma parte del balance de los promotores, es el costo de acondicionamiento delsuelo y su diferenciación [espacial].

Una vez que se ha deducido de la facturación el costo de construcción —elemento no diferencial— y el costo de acondicionamiento del suelo —elemento diferencial—, lo que queda se va a repartir entre la ganancia de promoción y el precio del terreno. Llamaremos a este valor ganancia localizada o ganancia interna de operación.
La ganancia mínima exigida no...