Carta de Opinión Final

Sandra N. Colón Ramos
RR 18 Box 611
San Juan, Puerto Rico 00926




05 de noviembre de 2015
Sr. Mario Cardona Rosado
P.O. Box 496113
Caguas, Puerto Rico 00725

Estimado señor Cardona Rosado:
Recientemente acudió a nuestra oficina porque le interesaba conocer si tiene algún derecho sobre una propiedad en la cual usted es codueño. En esa ocasión nos expresó que su socio falleció y los padresde éste lo quieren desahuciar del local porque usted no compareció en la escritura de compraventa.
Según los hechos que nos narró, el señor Carlos Pérez Asencio y usted, cuando culminaron sus estudios de medicina, decidieron abrir una oficina para prestar servicios médicos. Acordaron compartir los gastos de renta, salario de la Secretaria, gastos comunes, tendría sus propios clientes y cada cualretendría sus ganancias.
Un año después de operar con este acuerdo, decidieron comprar un local para mudar la oficina y del precio de compra, cada uno aportaría inicialmente $25,000.00 y financiarían los $150,000.00 restantes. Acordaron que pagarían en partes iguales el préstamo hipotecario y ambos serían dueños del edificio. También me indicó que usted no cualificó para el préstamo, por lo que,acordaron que solo se le otorgaría al señor Pérez Asencio la escritura de compraventa. Mudaron sus oficinas al local y cada uno aportó los $25,000.00 iniciales para la compra, pagaron puntualmente el préstamo hipotecario en meses alternos y continuaron pagando los gastos comunes.
Transcurridos cinco años, el señor Pérez Asencio, quien no tenía esposa, ni hijos, falleció inesperadamente y lospadres de su socio le indicaron que tiene que abandonar la oficina porque se proponen venderla. Ante tal situación, usted acudió a nuestra oficina a orientarse si le asiste algún derecho sobre el bien inmueble adquirido por acuerdo con el señor Pérez Asencio, porque los padres de éste le indicaron que se proponen venderlo. También expresa que le indicó que no podían vender la propiedad sin suconsentimiento porque usted era codueño y éstos le manifestaron que la escritura de compraventa lo desmentía, por lo que, si no se iba instarían un pleito de desahucio.

Con los acuerdos que usted llegó con el señor Pérez Asencio, establecieron un contrato, según se define en el artículo 1206 del Código Civil de Puerto Rico, “el contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarserespecto de otra u otras, a dar alguna cosa, o prestar algún servicio”. Art. 1206 del Código Civil de Puerto Rico; 31 L.P.R.A. sec. 3371.
Más adelante, el artículo 1210, establece que, “los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que según su naturaleza seanconformes a la buena fe, al uso y a la ley”. Art. 1210 del Código Civil de Puerto Rico; 31 L.P.R.A. sec. 3375.
Aunque dichos acuerdos fueron mediante conversación, se pactó un contrato formal. “Los contratos formales son los llamados verbales y literales, en ambos la fuerza vinculante o creadora de obligaciones reside en la observancia de una determinada forma. En cuanto a los contratos verbales o,mejor dicho, a las obligaciones contraídas verbalmente, se trata de las que nacen a través de ciertas expresiones orales”. II José Puig Brutau, Fundamentos de Derecho Civil, Volumen 1, 12-13, (2da ed.) 1979.
Según lo estipulado por ustedes, se cumplieron los tres requisitos esenciales de los contratos los cuales son: “1.) consentimiento de los contratantes, 2.) objeto cierto que sea materia delcontrato, 3.) causa de la obligación que se establezca”. Id., en la pág. 55.
Cuando se establece un contrato donde se adquiere un bien inmueble es necesaria una escritura pública para que se constituya una sociedad civil, “la sociedad civil se podrá constituir en cualquier forma, salvo que se aportaren a ella bienes inmuebles o derechos reales, en cuyo caso será necesaria la escritura...