Caso_BOdegas

Evaluación Unidad III
Caso Bodegas
Arriendos de bodegas se mueven desde $2.694 hasta $11.020 por metro cuadrado
Actualmente, las pymes no tienen mucho donde elegir a la hora de almacenar sus productos.
Según un informe de la consultora Global Property Solutions (GPS), hay siete operadores y el
mismo número de centros de bodegas de tamaño intermedio, enfocadas a ese segmento. Se trata
de centroscon una superficie mínima de 6.500 m2 y con una subdivisión máxima de 1.800 m2 y
oficinas en el mismo recinto.
"El nicho para pymes está poco atendido. Empresas que ocupan bodegas de 500 m2 y con su
propia oficina ahí tienen muy poca oferta", señala Juan Pablo von Bernath, gerente de desarrollo
residencial de PatagonLand Investment, empresa que está invirtiendo 450 mil UF en un proyecto
con untotal de 50 bodegas en Buena Aventura, las que promedian los 400 m2.
Esta escasa oferta ha beneficiado a los formatos más pequeños, estima Cristóbal Swett, gerente de
administración y finanzas de Mi Bodega, parte de la red Megacentro, que, según GPS, es el actor
más importante en el nicho de las minibodegas, con un 25% de la participación. "Arrendamos
bodegas de hasta 250 m2 con tarifa de minibodega,a 0,35 UF/m2, porque el cliente tiene como
alternativa irse a un galpón, que están disponibles desde 600 m2 y donde le cobran 0,15 UF/m2.
Por las mismas 90 UF puede tener mucho espacio libre, pero en una pequeña ocupa lo que
realmente necesita. Entonces, a la larga, hemos absorbido parte de este mercado que anda
buscando bodegaje industrial, pero que está insatisfecho con la oferta".
Grandes ypequeñas. Según el informe de GPS, actualmente hay 38 centros de minibodegas en la
Región Metropolitana y 16 operadores, más del doble que en el caso de las bodegas de tamaño
medio. La consultora identificó en esta categoría a recintos con una subdivisión máxima de 150
m2, aunque con una alta concentración en almacenes menores a los 30 m2 que solo permiten
almacenamiento y no operación. "En el últimotiempo se han visto nuevos competidores,
principalmente operadores pequeños con una sola sucursal", advierte Alan Stehberg, gerente
general de Aki KB Minibodegas, empresa con una oferta de 1.993 bodegas entre los tres y 60 m2, y
que concentra el 21% del mercado, según GPS.
Para Alejandro Reitze, gerente de la división industrial de la consultora, este nicho es altamente
competitivo considerandosus bajas barreras de entrada: "Para generar ubicaciones se requiere de
una inversión menor que los grandes centros. Son terrenos más pequeños, pues pueden ser
desarrollados en varios pisos".
Giancarlo Fantoni, gerente general de Bodenor FlexCenter, con más de 600 mil m2 construidos
para arriendo en bodegas desde 500 m2 hasta 55 mil m2, cree que el formato más difícil para
instalarse es el degrandes superficies. "Si tengo un pequeño centro con espacios de 500 m2, voy a
tener ingreso y salida de varios clientes; pero si hago una sola gran bodega, mi riesgo es mayor,
pues depende de un cliente", dice.

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A pesar de ello, en el informe de GPS se advierte que las bodegas de grandes superficies son las
con mayor cantidad de centros (59) y actores (22) de los tres formatos. Se identifica estetipo de
inmueble por una subdivisión mínima de 800 m2, una altura mínima de ocho metros y ubicadas en
centros con al menos 6.500 m2. "La cantidad de operadores se debe principalmente al largo
tiempo que este mercado lleva en desarrollo, aun cuando tiene una alta concentración", explica
Felipe Besnier, gerente de desarrollo y estudios de GPS. Sergio Barros, gerente general de Bodegas
San Francisco,agrega: "Existe mucha diferencia entre los desarrolladores. Pocos podemos llegar a
1,3 millones de m2 de capacidad instalada, mientras más de la mitad no alcanza los 100 mil m2".
Las de tamaño medio. El formato más pequeño en el bodegaje industrial (el que GPS identifica
ideal para pymes) sería menos atractivo para los operadores, pues se desaprovecha mucho más
suelo que en las grandes...