Caso Fondo de Inversion Chimu

Universidad Privada Antenor Orrego - UPAO
Curso: Mercado de Capitales II
Profesor: MBA Iván Cosavalente
Caso: Estructuración de Fondo de Inversión Inmobiliario: Centro Comercial
El Fondo de Inversión Chimú, es un Fondo Privado que ha sido estructurado para invertir en el desarrollo y gestión de Centros Comerciales – c.c. (formato Strip Mall). El Fondo tendrá una duración de 12 años y estádirigido especialmente a Inversionistas Institucionales con perfil de largo plazo (básicamente Fondos de Pensiones y Compañías de Seguros del Rubro Vida). El buen momento que atraviesa la economía local en cuanto a la demanda interna y mayor acceso al crédito de consumo; unido al boom inmobiliario y aún un bajo nivel de penetración de Centros Comerciales en relación a otros países de la región, hacen deeste tipo de Fondos un destino de inversión atractivo para diverso tipo de inversionistas.
Considerando la siguiente información, se pide calcular cuál sería la TIR Anual estimada que podrían obtener los inversionistas que compren certificados de participación en este Fondo de Inversión (los cálculos se realizarán en base al primer Strip Mall en el que invertirá el Fondo, para el cual se tienepensado hacer un primer Call de aporte que cubra toda la inversión; los siguientes Strip tendrán similar estructura y resultados):
1. El terreno a comprar donde se desarrollará el c.c. se ubica en uno de los distritos con más población de Lima, dentro de una zona con alta densidad de viviendas, pertenecientes principalmente a los NSE B- y C+. El área del terreno es de 7,150 m2 y el costo por m2 esde S/. 910 (los gastos legales y registrales vinculados a la compraventa ascienden a aprox. S/. 10,500).
2. Los Gastos de Supervisión del Proyecto y Trámites Legales para la ejecución de la Obra ascienden a S/. 305,000 (sin incluir IGV).
3. Las Obras Civiles abarcan un edificio de 3 niveles, más un sótano de estacionamientos. Se ha calculado que el primer piso tendrá un área construida arrendablede 4,180 m2 y su costo de construcción será en promedio de S/. 1,065/m2. El segundo y tercer nivel por su lado tendrá un área construida arrendable de 4,110 m2 y su costo promedio se estima en S/. 1,050/m2. Las áreas comunes del c.c. tendrán un área construida de aprox. 5,000 m2, cuyo costo de construcción sería de S/. 665/m2 en promedio. Finalmente el sótano de estacionamientos abarcará un área de3,225 m2 y su costo de construcción alcanzaría los S/. 1,075/m2. Se sabe además que todo el equipamiento que requiere el c.c. (bomba de agua, grupo electrógeno, escaleras eléctricas, ascensores, etc.) ascendería a un total de S/. 2.5 millones; mientras que obras de retiro de material y el margen de contingencia se estima en S/. 1.05 millones (ninguno de estos costos incluye IGV).
4. El total decostos de trámites de zonificación y licencias vinculadas asciende a aprox. S/. 100,000 (estos costos no generan IGV).
5. Los costos de licencias y legales vinculados a la construcción del c.c. ascenderían a S/. 250,000 (sin incluir IGV). Hasta este nivel, se considera el costo total de la Inversión Inmobiliaria Directa vinculada al desarrollo del proyecto.
6. Como Soft Cost se tiene que el costode gestión y desarrollo del proyecto asciende a S/. 650,000, mientras que la Gerencia de Proyecto se ha planteado en un 5% del costo total de la Inversión Inmobiliaria Directa del proyecto (ambos costos, sin incluir IGV). Considere que todo el proyecto demoraría 1 año entre trámites, licencias y construcción, antes de abrir sus puertas al público (la depreciación de la inversión inmobiliaria seconsiderará para un plazo de 20 años).
7. El c.c. incluye dos tiendas anclas: 1 supermercado (ocuparía 2,650 m2 de área construida en el 1er nivel) y 1 cadena de cines (ocuparía 1,830 m2 de área construida del 2do nivel y 800 m2 adicionales de área para graderías). Se tiene ya negociado con empresas de buen posicionamiento en ambos negocios, los alquileres para ocupar las áreas respectivas. En el...