CAZES DE FRANCINO C. RODRIGUEZ CONDE

1ERA. PARTE: MARCO FÁCTICO
La Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de Capital Federal, reunida en pleno, busca dar una respuesta a las demandas de escrituración de bienes inmuebles, intentando unificar el criterio que deben adoptar los jueces en caso de que los obligados no cumplan con la forma de conversión adoptada por nuestro Código. El objetivo de este plenario es resolver elfrecuente dilema al cual se enfrentan los jueces de cualquier instancia frente a las codenas de escrituración. ¿Pueden firmar la escritura si no lo hace el obligado o deben resolver la obligación con el pago de daños y perjuicios? Si bien los hechos del caso no se encuentran detallados en el desarrollo del plenario, la disyuntiva se origina ante la negativa de una de las partes a escriturar la venta deun inmueble, a pesar de ya haber acordado y firmado un contrato privado.
El plenario ha sido convocado a los efectos de fijar una jurisprudencia legal y aplicable a los casos en donde una de las partes se haya rehusado a la escrituración luego de haber acordado, bajo un instrumento privado, la transferencia de un bien inmueble. El aumento de los juicios por escrituración o rescisión de losboletos de compraventa ha llevado a unificar la jurisprudencia bajo un solo criterio. A continuación, los jueces de la Cámara brindarán los fundamentos a favor o en contra de que estos conflictos sean resueltos de una u otra manera, ya sea brindándole al juez la capacidad de firmar la escritura o resolviendo la obligación en una compensación de daños y perjuicios.
2DA. PARTE: MARCO JURÍDICO
Votodel Dr. Sanchez de Bustamante: comienza brindando un desarrollo histórico y evolutivo del contrato de compraventa. El derecho romano, por ejemplo, estableció que las ventas no serían perfectas y las partes podrían retractarse hasta tanto no fuesen confirmadas por escrito y por lo tanto perfeccionadas. Esto dio lugar a una distinción entre dos tipos de venta: con escritura, la cual formaliza elacuerdo, y la verbal, como un preacuerdo pendiente de formalización. Este es el antecedente inmediato de los contratos que introdujeron la sanción de daños y perjuicios ante el contratante rebelde.
Por su parte, el derecho francés, profundizó la distinción entre la venta y la promesa recíproca de venta. Sin embargo, esto generó una discrepancia entre quienes creían que la promesa sólo podía darlugar a daños e intereses, y aquellos que sostenían que ante la negativa de consentir la venta, la misma podría ser suplida por la sentencia de un juez. La discusión entre la doctrina se concentraba en dilucidar si la promesa de venta valía como venta y obligaba a transformarse en contrato para su perfección, o si debía resolverse en perjuicios e intereses ¿La promesa de venta obligaba a suejecución o era posible resolver la obligación de otro modo? El código napoleónico estableció que las promesas de ningún modo eran traslativas de propiedad por lo cual necesitaban otro contrato para su ejecución.
Abocado a resolver semejante dilema, Velez adoptó una solución distinta a la establecida por el derecho francés. El contrato de compraventa es un contrato formal y como tal requiere para suvalidez de la escritura pública. Los convenios hechos bajo instrumento privado no quedan concluidos como contratos hasta tanto no se haya firmado la escritura, bajo pena de resolverse la obligación con la indemnización de daños y perjuicios (art. 1187). Debemos aclarar que para que se transfiera el derecho de propiedad es indispensable la tradición. Según Sanchez de Bustamante, el codificadordeterminó que la promesa de compraventa de bienes inmuebles debía entenderse como el contrato hecho por instrumento privado, en la cual hay conformidad de ambas partes sobre el precio y la cosa, pero que para ser válida requiere de su escrituración. El convenio de ambas partes hecho de forma privada generaría, de esta forma, la obligación de ser llevado a escritura pública.
Sobran las similitudes con...