Cesión

FORO DE ACTUALIDAD

ESPAÑA
LA CESIÓN DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS:
RÉGIMEN JURÍDICO, OBSTÁCULOS Y
SOLUCIONES
Presentación

La actual situación de los mercados financieros y de
sus operadores está abriendo camino a nuevas fórmulas de obtención de fondos o recursos por parte
de las entidades financieras. Es en este entorno
donde se están diseñando y llevando a cabo operaciones de adquisiciónde carteras o portfolios de créditos hipotecarios, distinguiéndose entre (i) performing loans (o créditos «buenos»); (ii) non-performing
loans (o créditos «malos»); y (iii) subperforming loans
(o créditos «buenos» en los que el inmueble hipotecado tiene algún tipo de problema, como, por
ejemplo, baja ocupación y, por tanto, baja generación de ingresos derivadas de las rentas de arrendamientos,caída del valor de su mercado, etc.).
En virtud de estas operaciones, el cedente del crédito hipotecario elimina el riesgo de impago de los
créditos cedidos, mejorando muy posiblemente su
balance y ratios y disminuyendo el riesgo «inmobiliario»; por su parte, el cesionario asume el riesgo
de los créditos cedidos como nuevo acreedor, pero
normalmente con un importante descuento, sin que
talcesionario deba ser una entidad regulada,
pudiendo incluso contratar la gestión de esos créditos (servicing) con la propia entidad financiera
cedente.
Régimen jurídico: requisitos y formalidades

— La regla general es que todos los créditos (entendidos como derechos frente a un deudor adquiridos
en virtud de una obligación) son transmisibles salvo pacto en contrario (art. 1.112 del CódigoCivil,
«CC»); asimismo, los créditos hipotecarios son en
consecuencia igualmente cedibles o transmisibles «a
un tercero en todo o en parte con las formalidades exigidas por la Ley» (art. 1.878 CC).
— Las notas características de la cesión de créditos,
salvo pacto en contrario, son las siguientes:
(i) Subrogación: el cesionario se subrogará en todos
los derechos del cedente, pero el deudor noquedará obligado por el contrato de cesión (ex. art. 149
de la Ley Hipotecaria, «LH») a más de lo que lo
estuviere por el suyo; el cesionario no podrá someter al deudor a obligaciones distintas de las que éste
aseguró con la hipoteca; en otras palabras, el ceden-

te no puede transmitir mejor derecho que el suyo,
y el deudor no puede resultar perjudicado por el
contrato de cesión.
(ii)Consentimiento y puesta en conocimiento
del deudor: no es necesario el consentimiento del
deudor cedido, a diferencia de la cesión de contrato. Asimismo, la toma de razón o el conocimiento
del deudor de tal cesión tampoco tiene carácter
constitutivo, sin perjuicio de las consecuencias que
tal situación puede producir, como veremos más
adelante. Si no se ha dado conocimiento al deudor,
lacesión será válida, pero éste no quedará vinculado por ese cambio de titularidad; y, en este sentido,
se considerará liberatorio el pago que haga al cedente (art. 1.527 CC). La notificación sólo tiene una
mera eficacia declarativa que refuerza la eficacia de
la cesión, pues tiene por objeto poner en conocimiento del deudor la existencia de un nuevo acreedor, con el cual deberá en lo sucesivoentenderse a
los efectos del pago.
(iii) Oponibilidad de excepciones: el deudor cedido,
salvo que haya consentido expresamente la cesión,
podrá oponer al cesionario las mismas excepciones
que al acreedor cedente, tanto las relativas o inherentes a la relación obligatoria (excepciones causales), como las personales (las relativas a la situación
del primer acreedor), siempre que todas estasexcepciones sean anteriores al conocimiento de la cesión
y no sean personalísimas (por analogía de los arts.
1528 y 1.198 CC).
Por lo que se refiere a la compensación, el artículo
1.198 CC distingue varios supuestos: (i) el deudor
que consintió la cesión no podrá oponer la compensación de deudas anteriores; (ii) el deudor al
cual no se notificó la cesión podrá oponer la compensación de los créditos...