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PROBLEMAS DE COMPETENCIA EN EL MERCADO DEL
SUELO EN ESPAÑA

Documento de discusión

ÍNDICE
I.

INTRODUCCIÓN ......................................................................................................... 1

II.

CONTEXTO JURÍDICO-ECONÓMICO DEL MERCADO DEL SUELO.................................... 4
II.1.

Marconormativo.......................................................................................................... 4

II.1.1.
II.1.2.
II.1.3.
II.1.4.

II.2.

El planeamiento urbanístico ............................................................................................................ 7
La gestión urbanística.................................................................................................................... 19
La disciplina urbanística................................................................................................................. 22
Instrumentos de intervención en el mercado del suelo ................................................................. 23

Caracterización económica .........................................................................................25

II.2.1.
II.2.2.
II.2.3.
II.2.4.

Importancia del suelo en la economía: datos básicos ................................................................... 25
Fallos de mercado en el sector suelo ............................................................................................. 26
Costes de la intervención............................................................................................................... 31
Oferta y demanda de suelo............................................................................................................ 35

III. INDICADORES DE FUNCIONAMIENTO DEL MERCADO DEL SUELO EN ESPAÑA ............ 38
III.1. España tiene una oferta de vivienda relativamente rígida al precio en el largo plazo en
comparación conotros países de la OCDE ............................................................................... 38
III.2
España se encuentra entre los países de la OCDE en los que más ha crecido el precio real
de la vivienda en las últimas décadas ...................................................................................... 39
III.3. La baja elasticidad relativa de la oferta de viviendaen España no parece deberse a la
escasez física de suelo en España ............................................................................................ 41
III.4. El sector del suelo en España ha experimentado recientemente un ajuste histórico, en el
que se observan distintas dinámicas regionales ....................................................................... 42

IV.FACTORES REGULATORIOS QUE RESTRINGEN LA COMPETENCIA ........................... 45

IV.1. Delimitación administrativa del suelo que puede urbanizarse y de cómo debe
urbanizarse ............................................................................................................................ 45
IV.1.1.
Delimitación del suelo que puede urbanizarse: fronteraurbanística....................................... 46
IV.1.2 Delimitación del uso del suelo urbanizado: calificación..................................................................... 52

IV.2.

Complejidad, discrecionalidad e inconsistencia de la intervención urbanística ............. 57

IV.3.

Costes de transacción y rigidez en el proceso urbanístico............................................. 61

IV.4.

Intervención directa de las AA.PP en el mercado del suelo........................................... 66

V.

CONCLUSIONES ........................................................................................................ 71

VI.

RECOMENDACIONES ............................................................................................ 77

BIBLIOGRAFÍA...