Civil Ii

I) LA AUTORIZACIÓN DE VENTA (concepto)


El objeto de la autorización de venta o para comercializar es justamente facultar al mediador inmobiliario para que éste ofrezca al público, para su venta o para el negocio de que se trate, el bien raíz del comitente, procurando conseguir interesados en la operación que permitan la celebración definitiva del convenio deseado por éste. Se utiliza con lafinalidad de afirmar los derechos y las obligaciones de la inmobiliaria y del propietario, las condiciones y modalidades del negocio que se pretende celebrar con terceros, el plazo de duración del encargo, el pacto de exclusividad que pudiera existir y otros aspectos relevantes de la gestión encomendada al intermediario. 
La autorización de venta es preparada y redactada de forma unilateral por lainmobiliaria en formularios pre redactados para ese fin, que se estructuran más como una declaración o compromiso individual que asume el comitente propietario frente al corredor inmobiliario, que a la usanza tradicional de redacción de un contrato cualquiera, con un encabezamiento donde se identifica a las partes contratantes y con un listado de cláusulas y condiciones que regulan el vínculojurídico entre ellas. En todo caso, cualquiera fuera la forma de redacción del instrumento, nos encontramos frente a un auténtico y verdadero contrato. 


b) Naturaleza jurídica 


La doctrina y la jurisprudencia entienden mayormente que la autorización de venta constituye, por lo general, un auténtico contrato de mandato, especialmente cuando se faculta al agente inmobiliario a actuar en nombre delpropietario. La autorización de venta contiene implícitamente la facultad para que el intermediario firme el boleto y perciba la seña de la operación inmobiliaria. 
El contrato de mandato supone siempre la facultad del mandatario de representar al mandante, es decir, aquél se encuentra siempre autorizado a actuar en nombre del mandante y a obligarlo consecuentemente.
La autorización de venta o paracomercializar, por el contrario, no conlleva esta facultad de representar, ni es de su esencia que el agente inmobiliario se encuentre facultado a obrar en nombre del comitente propietario.
En la práctica se reflejan situaciones donde la inmobiliaria cuenta con facultades de representación del comitente para actuar en su nombre y representación al tiempo de suscribir boletos provisorios o decompraventa, recibir depósitos en garantías o efectuar otros actos de ejecución del contrato en su nombre. Sin embargo, en tales supuestos, autorizados incluso por la normativa nacional vigente, la autorización de venta no modifica su naturaleza jurídica: ella sigue reflejando un auténtico contrato de corretaje inmobiliario, con la salvedad de que se faculta al corredor a celebrar determinados actos ennombre y por cuenta del comitente.


c) Contenido básico de una autorización de venta 


El instrumento de venta regula en su seno, usualmente, las siguientes cuestiones:

• los datos identificatorios del comitente;
• la individualización del inmueble objeto de la operación;
• el negocio concreto que se pretende celebrar con terceros interesados;
• las condiciones económicas ymodalidades de la operación: precio, forma de pago, garantías, etc.;
• el plazo de duración de la autorización;
• la cláusula de irrevocabilidad, en numerosos supuestos;
• la facultad del intermediario de ofrecer el inmueble al público interesado;
• la exclusividad, en su caso; la prerrogativa del corredor de representar al comitente;
• el estado físico y de ocupación delinmueble;
• las condiciones jurídicas del bien raíz y la disponibilidad jurídica por parte del comitente propietario;
• menciones con respecto al pago de los servicios públicos, impuestos, etc.;
• lo referente a la entrega de la posesión y otorgamiento de la escritura traslativa de dominio;
• la retribución del corredor; quién afrontará los gastos de la comercialización;
• las...