CIVIL III

Manual de Derecho Civil. Contratos

Rodrigo Bercovitz Rodríguez-Cano

TEMA 2. COMPRAVENTAS ESPECIALES Y PERMUTA
1. PACTOS ADICIONALES
1.1 EL PACTO DE RETROVENTA
1.1.1 Concepto y naturaleza
Se denomina pacto de retroventa (o pacto de retro) al acuerdo por el cual el vendedor
se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida (mueble o inmueble), con la obligación de
reembolsar al comprador elprecio, los gastos de contrato y cualquier otro pago legítimo hecho
por la venta, los gastos necesarios y los útiles hechos en la cosa vendida. En derecho de
recuperar la cosa vendida que en virtud de ese pacto ostenta el vendedor se denomina
retracto convencional. La venta con pacto de retro es un contrato típico, regulado en los
artículos 1507 a 1520 C.c.
El pacto de retro opera a modo de condiciónresolutoria de la venta. Esa condición se
puede calificar como potestativa en la medida en que su cumplimiento depende de la voluntad
del vendedor. El comprador adquiere el derecho sobre la cosa bajo la condición resolutoria de
retracto. En tanto no se cumpla la condición, el comprador sustituye al vendedor en todos sus
derechos y acciones (art. 1511 C.c.). El ejercicio del derecho de retractoproduce la resolución
de la venta con efectos retroactivos, como si el vendedor no la hubiese enajenado, salvo que el
comprador no tiene la obligación de devolver los frutos percibidos.
El pacto de retroventa debe acordarse en el mismo momento de la perfección de la
venta cuya resolución prevé. Si el convenio de transmisión es posterior a ese momento,
estaremos ante una promesa de venta, pero noderecho de retracto.
La naturaleza jurídica del derecho de retracto convencional corresponde a la propia de
los derechos reales. Ese carácter real se desprende del artículo 1510 C.c. De esa naturaleza
real se deriva que el derecho de retracto no sea oponible exclusivamente frente al comprador.
También lo es frente a cualquier tercero que haya adquirido del comprador, y aunque en este
segundo contratono se hubiera hecho mención del retracto convencional. El tercero tendría
en ese caso acción personal para dirigirse contra su transmitente. El derecho de retracto es
inscribible en el Registro cuando su objeto es un bien inmueble (art. 2.2º LH). La inscripción
hace que el pacto sea oponible erga omnes. El único límite a la oponibilidad del derecho de
retracto es el que se deriva de la fe públicaregistral. No inscrito el pacto de retro, no resulta
oponible al adquiriente protegido por la fe pública registral (art. 34 LH).
1.1.2 Legitimación activa
Está legitimado para ejercer el derecho de retracto el vendedor o su causahabiente.
Por otra parte, según el artículo 1512 C.c., los acreedores del vendedor están también
legitimados para el ejercicio del derecho de retracto tras haberperseguido sin éxito otros
bienes. El deudor-retrayente debe ser insolvente. Es un supuesto concreto de aplicación del
artículo 1111 C.c. Los acreedores que hacen uso de este derecho deberán dar cumplimiento a
lo establecido en el artículo 1518 C.c. El acreedor no se convierte en propietario del bien
1

Manual de Derecho Civil. Contratos

Rodrigo Bercovitz Rodríguez-Cano

retraído, aunque si tienepreferencia para el reintegro de los desembolsos causados por el
ejercicio de su derecho de retracto.
1.1.3 Legitimación pasiva
La acción de retracto se dirigirá contra el comprador (o su heredero, o el tercer
adquiriente, art. 1510 C.c.). El problema se plantea cuando son varios los legitimados
pasivamente. El artículo 1517 C.c. se ocupa del concreto supuesto de que sucedan al
comprador variosherederos, disponiendo que la acción se dirigirá contra cada uno de ellos por
su parte respectiva, ya se encuentre la cosa indivisa, ya se haya procedido a la participación.
1.1.4 Ejercicio del retracto convencional. Plazo
El ejercicio se este derecho se efectúa a través de una declaración de voluntad de su
titular (retrayente), dirigida al comprador, o su derechohabiente (retraído), formulada dentro
de...