CIVIL

PRACTICA 7 CIVIL

1º.- ¿Es inscribible el documento privado de compraventa en el Registro de la Propiedad? ¿y si se acredita la tradición o entrega de las llaves?

En el artículo 2 de la Ley Hipotecaria dicta que son inscribibles: “Los actos y contratos en cuya virtud se adjudiquen a alguno bienes inmuebles o derechos reales, aunque sea con la obligación de transmitirlos a otro o de invertirsu importe en objeto determinado.”

Para que puedan ser inscritos los títulos, deberán estar consignados en escritura pública otorgada ante Notario, ejecutoria o documento auténtico expedido por autoridad judicial o por el Gobierno o sus agentes. Esto implica que en el caso de compraventa de una finca, para inscribir en el Registro de la Propiedad la nueva titularidad, ha de elevarse a públicoel título por el que se transmite la propiedad acudiendo a un Notario para que otorgue escritura pública.

2º.- ¿Puedo protocolizar unilateralmente el documento privado de compraventa ante un Notario? ¿Es inscribible el acta de protocolización de un documento privado en el Registro? ¿Qué diferencias hay entre documento privado protocolizado y documento público?

Hay que tener en cuenta que elacta de protocolización de un documento privado no concede al documento protocolizado el carácter de documento público.
La Ley previene que al protocolizar un documento el Notario tiene dos opciones, o bien la de transcribirlo en el acta que al efecto levante, o anexarlo a dicha acta (legalmente se dice mandar al apéndice).
Sin embargo, el Notario está impedido para protocolizar documentos queforzosamente deban constar en escritura (contratos en general sobre bienes inmuebles, por ejemplo), además, al protocolizar todo documento debe estudiar su legal existencia, es decir debe hacer constar que fue creado conforme a la ley y las disposiciones que rigen al acto.


3º.- ¿Cómo puedo elevar a público el documento privado? ¿Debo acudir a un procedimiento de reanudación de tracto sucesivointerrumpido? ¿Sería entonces inscribible?

La respuesta al caso dependerá de la fecha en que pueda considerarse acreditada la transmisión de las fincas. En efecto, en las resoluciones citadas en el planteamiento se entiende que, a los efectos de la inscripción en el Registro, la fecha de un contrato de elevación a público de un documento privado que carece de fecha fehaciente, debe serprecisamente la del documento público. En cambio, si el documento privado que se eleva a público tuviera fecha fehaciente respecto de terceros, ésta sería la considerada a efectos de su inscripción en el Registro.

4º.- Si Luis Sánchez se niega a elevarlo a escritura pública ¿qué acciones tengo contra él para conseguir la inscripción en el Registro? ¿Y si ha fallecido, como puedo proceder paraobtener escritura pública?

Puede ejercitar la acción de elevación a escritura pública por la infracción de los artículos 1279 y 1280 del Código Civil en relación con la imprescriptibilidad de la acción de elevación a público del contrato. Sostendremos por tanto que si bien la compraventa de bienes inmuebles es uno de los contratos que han de constar en documento público, se trata de una recíprocafacultad no renunciable por las partes cuyo ejercicio viene conferido por el artículo 1279 del mismo código sin plazo prescriptivo alguno.

Además en caso de que en el contrato estuviese recogido dicha elevación y que nunca se hubiese realizado, tendrá también la acción de resolución de contrato.

5º.- En el procedimiento judicial que entable ¿puedo anotar la demanda en el Registro de laPropiedad?

“El que presentare en el Registro algún título cuya inscripción no pueda hacerse por algún defecto subsanable, por imposibilidad del Registrador, o cuando este inicie de oficio el procedimiento de rectificación de errores que observe en algún asiento ya practicado en la forma que reglamentariamente se determine.”

Con lo que según lo visto se podrá anotar la demanda en el Registro al...