Civil

El cálculo 
Tomemos como ejemplo un inmueble de cien metros cuadrados ubicado en un edificio de diez pisos, en Caracas, construido hace veinte años bajo un sistema aporticado. Con ascensor y sin sótano.
1.- Supongamos que ese inmueble obtuvo la máxima calificación en la inspección: 444 puntos. Esto le da un valor de 7.350 bolívares por metro cuadrado de todo el edificio, de acuerdo a la tablafijada por el Ministerio.
2.- Si este edificio tiene un área total de construcción de 5.000 metros cuadrados (este dato está contenido en el documento de condominio), lo cual incluye la parcela, áreas comunes, el terreno, etc., quiere decir que construir este inmueble hoy costaría 36.750.000 bolívares.
5.000 m2 X 7.350 Bs.= 36.750.000
3.- Ahora se debe precisar el Valor de Reposición delapartamento alquilado. Para ello necesitamos tener el área vendible del inmueble. Esto también está contenido en el documento de condominio y se refiere a los apartamentos en su conjunto: lo que en efecto se puede vender. El área vendible de este ejemplo es de 4.300 metros cuadrados.
36.750.000 Bs. / 4.300 metros cuadrados = 8.547 bolívares.
Esta cifra la multiplicamos por el metraje del apartamentopara obtener su VR.
8.547 bolívares X 100 metros cuadrados = 854.700 bolívares. Esto costaría hacer hoy el mismo apartamento. Es decir, si fuera un apartamento nuevo, éste sería su costo.
4.-Por eso, debemos sacar el Valor Actual del Inmueble (VAI), es decir, depreciado.
La fórmula contenida en el reglamento es:
VAI = VR X (1 – K/100) X VS X VG
K: Depreciación del inmueble
VS: coeficientede vulnerabilidad sísmica
VG: variación geográfica
La depreciación se determina según la tabla de Ross-Heideke, usada en todo el mundo para precisar la depreciación por los años de construcción del inmueble y el estado de conservación. Está en el reglamento y establece, para un inmueble construido hace veinte años y en "buenas" condiciones, una depreciación de 14,22.
La vulnerabilidad sísmicaes el factor asociado a la edad de la construcción y a la normativa de diseño utilizada en materia de sismo resistencia. Va desde un inmueble construido antes de 1939, que tendrá una Vulnerabilidad Sísmica de 0,6; hasta los que fueron construidos después de 2011, con una VS de 11.
El coeficiente de variable por ubicación geográfica (VG) es el factor asociado a la variación del valor del inmueblepor localización en una región.
El VG es de 1 si está ubicado en Caracas, Miranda y Vargas. En los estados centrales, el valor es de 0,79. En Occidente, de 0,62; en Zulia, de 0,65; en los llanos, de 0,62; en Oriente, de 1,03; en el sur, de 0,59; y en la zona insular, de 0,94.
Ambos elementos están en el reglamento y para nuestro ejemplo se cifran en 1.
Entonces, la fórmula quedaría así:
VAI= 854.700 Bs. X (1 – 14,22 / 100) X 1 X 1
VAI = 733.162 bolívares. Este es el valor del inmueble, o sea, el precio en el que se podría vender a os inquilinos en caso de que el propietario decida ofertarlo.
5.- Sobre ese valor, sacamos el canon, dividiendo ese valor del inmueble entre las doce cuotas del año y multiplicando por el porcentaje de rentabilidad anual: 3% si es multiarrendador (másde tres viviendas en alquiler) y 5% si es pequeño arrendador.
El monto del alquiler sería entonces: 1.833 bolívares mensuales si es un multiarrendador y 3.055 bolívares mensuales si es un pequeño arrendador. En el caso del multiarrendador, conviene aclarar que si tiene cuarenta apartamentos en alquiler, su ingreso mensual ascendería a 73.320 bolívares.
El Valor De Reposición (VR) Del InmuebleEs un elemento esencial contemplado en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y fue fijado el 21 de noviembre en una resolución del Ministerio de Vivienda y Hábitat.
Tras amplias reuniones entre los movimientos de inquilinos, la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda (Sunavi) y el despacho dirigido por Ricardo Molina, se definirá el valor de...