COMO NEGOCIAR UN TERRENO CON UN PROMOTOR INMOBILIARIO

¿Cómo negociar un terreno con un Promotor Inmobiliario?
Por: JOSE MIGUEL VELEZ
Junio-Julio, 2013



¿Qué debe presentar el dueño de un terreno para proponer un negocio?
Lo más importante es un documento que se llama “línea de fábrica” del terreno porque ahí se determinan las posibilidades de construcción que tiene de acuerdo a las normativas vigentes. De ahí partimos para hacer lafactibilidad económica. Si hay interés inicial, posteriormente se solicitarán escrituras y otros documentos legales.

¿Dónde se obtiene la línea de fábrica?
En el Municipio. El único requisito para obtenerla es estar al día con el pago del impuesto predial. En 7 días lo entregan.
¿Qué información consta en este documento?
Lo más importante es el COS total, la zonificación y el área del terreno.De ahí se desprende lo que puedes construir. Casi todos los terrenos en la parte norte de Quito son residenciales múltiples pero pueden ser también unifamiliares, comerciales o para oficinas. En este documento consta también el número del predio, el nombre del dueño, el barrio donde está ubicado y la zonificación.
¿Qué es el COS?
Es un porcentaje de lo que se puede construir en un terreno. Porel ejemplo, si el terreno tiene 600m2 y un COS de 600%, quiere decir que puedes construir 3.600m2 de área vendible. Además hay el COS de planta baja que determina el espacio que se puede usar para esa planta, respetando los retiros. En el mismo ejemplo, si el terreno tiene 600m2, puedes ocupar la mitad para la planta baja y de ahí construir hacia arriba los 3.600m2 de área vendible.


¿Laaltura se determina en metros o en número de pisos?
Se usan las dos modalidades. Ahora es más común determinarla en número de metros porque, por ejemplo los lofts que se han vuelto muy comerciales, son de doble altura. Usar número de metros evita interpretaciones erróneas.
¿El COS varía de acuerdo la ubicación?
Sí, pero en los terrenos ubicados en las vías más importantes de Quito es muysimilar. Por ejemplo en la Shyris el COS total es el 640% que podrían ser 16 pisos. En la Ave. Colón el coeficiente de uso es mayor y por eso los terrenos valen más. Es obvio que el valor del terreno está dado por lo que puedes hacer en él.


Royal Plaza, Av. González Suárez y Bosmediano

¿En qué zonas hay un menor coeficiente de uso?
El sector del Quiteño Libre tiene un límite de 4 pisos. Eso esun coeficiente de uso muy bajo. La zona de Cumbayá tiene limitación de altura además de algunos terrenos que están en sectores definidos como unifamiliares. Es decir que puedes tener un terreno de 2 ó 3 mil metros pero sólo puedes construir una vivienda. Todos estos detalles están en la línea de fábrica.
¿Los parámetros que se utilizan para determinar la línea de fábrica se modifican con lafrecuencia que el crecimiento de la ciudad amerita?
Personalmente puedo asegurarte que en estos últimos 9 años no han cambiado. El Municipio ha manifestado que quiere volver más densa la cuidad por lo que creo que cuando el aeropuerto nuevo esté listo y el actual deje de operar, se cambiará drásticamente el coeficiente, aumentarán las alturas en ese sector y por ende, los terrenos costarán másporque el terreno será más productivo.
¿Cuál es la relación idónea entre el costo del terreno y el costo total de la obra?
La relación no es con los costos de construcción sino con las ventas pactadas. Si un terreno vale más del 12% de las ventas totales, es caro. Por ejemplo, si tienes un edificio que te genera ventas por 5 millones de dólares y el terreno te cuesta 600 mil dólares, probablementeno sea un buen negocio. El parámetro ideal abarca un rango de relación porcentual que está entre el 5 y el 12%.
¿Qué factor determina el porcentaje?
Podrías llegar al tope máximo del 12% en una ubicación de primera categoría como podría ser la Ave. República del Salvador, Ave. de los Shyris o Ave. Amazonas porque sabes que el proyecto se venderá en poco tiempo. En calles no tan transitadas el...