Compra de vivienda segura

Comprobaciones antes de comprar una vivienda

El ayuntamiento
Una de las informaciones previas que, además, no suele ser habitual, es comprobar la situación de la vivienda a nivel urbanístico. Se trata de consultar si futuros planes urbanísticos pendientes de aprobación, en fase de consulta pública o en fase de ejecución, pueden afectar a la vivienda o a su entorno, o alterar lascircunstancias que influyen en nuestra decisión de comprar.
Pongamos un ejemplo, las nuevas líneas del tren de alta velocidad pueden modificar la situación de los barrios por los que pase y pueden conllevar expropiaciones y cambios urbanísticos que podrían modificar nuestra decisión.
También es útil comprobar si la vivienda cumple con la legalidad urbanística. Para nuevas viviendas hay que ver si haylicencia de primera ocupación. Para casas viejas es interesante ver si ha pasado el control técnico establecido para edificios de determinada antigüedad).

El registro de la propiedad
El Registro de la Propiedad es un archivo de carácter público y oficial donde se inscriben todos los actos y contratos relativos a la propiedad y otros derechos sobre los inmuebles.
En términos del registro sedenomina “finca” a cada inmueble, por ejemplo cada vivienda de nuestro país es una finca, pero también cada garaje si éste es independiente de la vivienda.
Cada finca debe inscribirse por primera vez en el registro. Cuando el constructor de la vivienda hizo el proyecto se le asignó un número en el registro. Desde ese momento cada hecho relevante sobre ella tiene que estar reflejado de forma correlativa.El registro es público y, por ello, cualquier persona puede consultarlo. Además, cualquier persona “interesada” puede pedir la inscripción de los derechos que le corresponden: el comprador de inscribir la compra; el acreedor hipotecario su garantía de hipoteca...

- Hay que comprobar que la descripción contenida en los asientos del Registro (ubicación, superficie, características, etc.)coinciden con la realidad; que la cuota de gastos de comunidad es la que nos ha dicho el propietario.

¿Qué ocurre si la propiedad u otros derechos no están inscritos en el registro? Esta es una situación que puede producirse ya que los contratos privados son validos entre las partes; pero mientras que los contratos privados no se pueden inscribir en el Registro, las Escrituras Públicas si puedenacceder al mismo y, en este caso, una vez inscritas tendrán también validez frente a todos los demás. Por ello, la máxima seguridad jurídica en nuestra compra la obtendremos otorgando escritura e inscribiéndola.
El notario tiene obligación de solicitar al registro de la propiedad información de la situación registral de la vivienda de forma urgente (incluso por fax), antes de otorgar la escriturade compraventa. Las partes (comprador y vendedor) pueden renunciar a este derecho.
¿Qué información nos puede dar el registro? Lo más importante, como compradores, es que el registro identifica quién es el titular actual, y si la finca se encuentra gravada con hipoteca o con algún otro derecho como anotaciones de embargo, condiciones resolutorias, derechos de usufructo, arrendamientos, opcionesde compra, y algunas otras un poco más complicadas e infrecuentes, que se denominan derechos reales en cosa ajena.

Si hay hipoteca, conviene informarse en el Banco de las condiciones y estado de la deuda (podríamos pedir, además de la copia de la escritura de hipoteca, un certificado al Banco).

La comunidad de propietarios
Otra fuente de información previa es la comunidad de propietarios. Através del administrador de la finca o del presidente podemos informarnos de la situación de los gastos de comunidad de la vivienda y si, por ejemplo, tienen intención de hacer algún tipo de obra en la comunidad o de derrama por gastos extraordinarios.
Los gastos de la comunidad de propietarios, si es que no estamos comprando en promoción - en cuyo caso la comunidad no existe todavía – o...