compra venta y permuta


ÍNDICE

CESIÓN DE SOLAR POR EDIFICACIÓN FUTURA 2
DEFINICIÓN Y ASPECTOS ECONÓMICOS DE LA OPERACIÓN DE PERMUTA 2
CARACTERES DE LA PERMUTA 3
NACIMIENTO, PERFECCIONAMIENTO Y CONSUMACIÓN 4
ELEMENTOS DEL CONTRATO DE PERMUTA 4 - 7
MODALIDADES DE CESIÓN DE SOLAR POR EDIFICACIÓN FUTURA 7 - 8
RÉGIMEN FISCAL 8
INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO 9 - 10CONTRATO DE COMPRAVENTA 11
DEFINICIÓN 11
EVOLUCIÓN DE LA COMPRAVENTA 11
CARACTERES DE LA COMPRAVENTA 11 - 12
ELEMENTOS REALES DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA 12 - 13
OBLIGACIONES DEL VENDEDOR 13 - 15
DOBLE VENTA 16
OBLIGACIONES DEL COMPRADOR 16 - 17
PACTOS ACCESORIOS A LA COMPRAVENTA 17

ANÁLISIS DE CASOS PRÁCTICOS DE DERECHO 18- 27
BIBLIOGRAFÍA 28
ANEJO I 30
1- DEFINICIÓN Y ASPECTOS ECONÓMICOS DE LA OPERACIÓN DE PERMUTA

Tal y como lo define el Artículo 1538 del Código Civil: “La permuta es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra”.

La operación económica de permuta de solar por edificaciones futuras no constituye en sí un tipo específico decontrato, sino una diversidad de formas contractuales, que se caracterizan por el hecho de que el titular de un solar (normalmente un consumidor final) transmite su propiedad a un tercero (promotor empresarial) a cambio de una contraprestación futura en especie, o mixta de especie y dinero, consistente en la entrega de determinados pisos o locales en la construcción futura.

Existen complicaciones paradiferenciar las permutas con contraprestación dineraria y las compraventas con precio parcialmente en especie. En este sentido, si se perfeccionase un contrato por el cual el precio de la venta consistiera parte en dinero y parte en otra cosa, se calificará el referido contrato por la intención manifiesta de los contratantes, como bien establece el artículo 1446 del Código civil. De ahí que seafundamental determinar en el contrato con claridad cuál es la operación que se está realizando. Por contra, cuando no consta expresamente la intención de los contratantes, se considerará que nos encontramos ante una permuta si el valor de la cosa que se da como parte del precio excede al del dinero o bien sea equivalente al mismo, y, en caso contrario, es decir, si el dinero excediese del valor delas cosas dadas como parte del precio, nos encontraríamos ante una compraventa.

Para los promotores inmobiliarios esta operación de adquisición es atractiva en la medida en que le permite no privarse actualmente de la liquidez que hubiera requerido una compraventa ordinaria. También para los propietarios de solares es un modo de acceso a la vivienda más barata que el recurso de compra-venda queofrece el mercado, además de permitirles aprovecharse de la plusvalía futura de las viviendas residuales con objeto de revenderlas posteriormente en el mercado, sin adquirir la condición de promotor a efectos de responsabilidad por defectos constructivos.
Pero no todo son ventajas en la permuta, también puede resultar una operación arriesgada. Para la parte que cede el solar, lo es por qué seentrega la propiedad del solar en el momento del acuerdo pero se recibe la contraprestación diferida en el tiempo, es decir, no hay un cambio simultáneo de una cosa por otra. Existe entrega actual del solar a cambio de una propiedad/es futura sobre el inmueble que el adquiriente del solar se obliga a entregar dentro del plazo pactado y con las características previamente detalladas. Esto hacedepender el contrato de factores como la solvencia económica del promotor que le permita concluir la obra.
Además queda sometido a riesgos jurídicos de que los inmuebles prometidos pasen a poder de terceros antes de su entrega. O a riesgos urbanísticos de que el terreno resulte expropiado con la reducción correspondiente del aprovechamiento urbanístico, si el promotor no llega a adquirir o ve...