Compra venta

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Contratos Privados
Por definición, un contrato privado es aquel que se celebra entre particulares y que por disposición de la Ley surte efectos única y exclusivamente entre quienes lo realizan, es decir, que no surte efectos contra terceros. Para que un contrato surta efectos frente a terceros debería inscribirse en el Registro Público de laPropiedad, pero para que un instrumento pueda inscribirse en esta dependencia gubernamental debe revestir las formalidades que marca la legislación civil.
La Ley distingue entre instrumentos públicos y privados, basándose no solamente en quienes lo celebran, sino también ante quién se llevan a cabo.
En el caso de las operaciones inmobiliarias, el Código Civil vigente en el Estado de Quintana Roo,señala que todas aquellas operaciones de bienes inmuebles cuyo valor exceda 500 veces el salario mínimo vigente en la zona deberán forzosamente realizarse en Escritura Pública, esto es, ante un Notario Público. De manera que dada la plusvalía actual de los inmuebles, todas las operaciones inmobiliarias en Quintana Roo deben de celebrarse ante la Fe de un Notario Público y sólo las operacionestraslativas de dominio realizadas ante Notario Público pueden inscribirse en el Registro Público de la Propiedad.
Sin embargo, tal como he comentado en artículos anteriores, en algunas ocasiones, sea por la irregularidad de la tenencia de la tierra o por encontrarse pendiente de cumplimiento alguna condición relativa a las partes o al propio bien inmueble, no se está en aptitud de firmar en formainmediata la Escritura Pública traslativa de dominio. Es entonces cuando se hace necesaria la formalización de la operación inmobiliaria mediante la celebración de un contrato privado, llámese Promesa de Compraventa, Constitución de Fideicomiso o Cesión de Derechos, y es, en estos casos, cuando más precaución debe tenerse en la elaboración del contrato privado de que se trate, a fin de evitar riesgoso vicios que a futuro pueden repercutir en un litigio y pérdidas para las partes que intervienen.
El contrato de promesa, como su nombre lo indica, es un contrato preparatorio y como tal, prevée solamente la realización de una operación futura, en nuestro caso, la transmisión de una propiedad. La promesa crea obligaciones de hacer y de dar, consistentes en el otorgamiento de Escritura Públicapara la parte vendedora (obligación de hacer) y el pago del precio pactado para la parte compradora (obligación de dar).
El contrato de cesión de derechos por su parte, es utilizado generalmente para la transmisión de propiedades irregulares, es decir, que no cuentan con un título, escritura o documento fehaciente de propiedad. Este contrato, por su propia naturaleza, confiere y transmite alcesionario los derechos de los cuales el cedente es titular, que en el caso de las operaciones inmobiliarias, es el derecho de posesión jurídica.
En la práctica se celebran infinidad de contratos privados de promesa de venta o cesión de derechos y se efectúa un pago inicial al momento de la firma de dichos contratos en concepto de anticipo, lo cual es entendible por muchas razones de mercado; sinembargo, en estricto apego a derecho, cuando se recibe una contraprestación, aunque sea parcialmente y aunque el contrato privado manifieste expresamente que dicha cantidad se recibe en concepto de depósito o primer pago, la compraventa se perfecciona desde ese momento y se convierte en una compraventa de tracto sucesivo o a plazos.
Otro aspecto muy importante de los contratos privados es que para suvalidez deben ser ratificados (firmados) ante dos testigos o bien ante Notario Público. El criterio sigue siendo el mismo, la cuantía del inmueble objeto de la operación inmobiliaria, de modo que en principio, toda operación inmobiliaria debería ratificarse ante un Notario. En el caso de las promesas de venta y cesiones de derechos en los cuáles se efectúe un pago parcial del precio en ellos...