Compraventa De Bienes Inmuebles Y Su Registro

COMPRAVENTA DE BIEN INMUEBLE Y SU INSCRIPCIÓN EN EL

REGISTRO GENERAL DE LA PROPIEDAD

Conferencia impartida por M.S. Viviana Nineth Vega Morales.
Jutiapa, 5 de agosto de 2010.

ANTECEDENTES:
Previo a desarrollar el tema, se hace necesario recordar algunos conceptos que servirán de base para su debida comprensión.
1. BIEN. De conformidad con el Código Civil, bien es toda cosasusceptible de apropiación. (Artículo 442) Los bienes se clasifican en muebles e inmuebles.
2. BIEN INMUEBLE: Aquél que no puede desplazarse sin menoscabo de su esencia.
En el artículo 445, el Código Civil hace una enumeración de los bienes que son reputados como bienes inmuebles.
3. CONTRATO. Es el acuerdo de voluntades por el cual dos o más personas convienen en crear, modificar o extinguirobligaciones. (Artículo 1517 del Código Civil). El contrato es diferente al documento en el cual se hace constar dicho acuerdo. Es erróneo pretender asimilar el documento al contrato contenido en él. De ahí que sea incorrecta la expresión utilizada por algunas personas de que “no hay contrato” cuando quieren dar a entender que el mismo se celebró en forma verbal. Aunque la compraventa de bieninmueble se celebre verbalmente, hay contrato; ya que el Código Civil la contempla como una de las formas en que las personas pueden contratar y obligarse. (Artículo 1574).
4. PERFECCIONAMIENTO DEL CONTRATO. El concepto perfeccionamiento del contrato, hace alusión al conjunto de requisitos exigidos por la ley para que las obligaciones de las partes sean cumplidas y exigidas.
Esos requisitosvan, desde el simple consentimiento (artículo 1518 Código Civil) hasta la forma elevada a requisito esencial de validez del contrato (artículo 1577 Código Civil)
Por regla general, los contratos se perfeccionan por el simple consentimiento, tal el caso de la compraventa de bien inmueble. (Artículo 1518, 1519 y 1791 del Código Civil) Esto significa, que una vez formado el consentimiento(oferta y aceptación) se actualizan las respectivas obligaciones de las partes. El contrato de compraventa de bien inmueble es un contrato consensual en el cual basta el consentimiento, libre de vicio, obviamente, para que las partes puedan ser compelidas al cumplimiento de sus respectivas obligaciones, sin que sea necesario la concurrencia de algún requisito adicional (como el otorgamiento deldocumento, por ejemplo) para su perfeccionamiento. A partir de que se forma el consentimiento, el vendedor debe entregar la cosa y el comprador está facultado a exigirle la entrega. El comprador, debe pagar el precio y el vendedor está facultado a exigirle el pago. Obligaciones que deben cumplirse en la forma, modo y tiempo convenidos.
CONTRATO DE COMPRAVENTA DE BIEN INMUEBLE.
5. CONCEPTO.Es el contrato por el cual el vendedor transfiere la propiedad de un bien inmueble (incluyendo los que el Código Civil reputa como tales) y se compromete a entregarlo, y el comprador se obliga a pagar el precio en dinero. (Artículo 1790 del Código Civil). La compraventa de bien inmueble es un contrato, por cuanto las partes convienen en crear obligaciones consistentes en: por parte del vendedor,de entregar el inmueble vendido y por parte del comprador de pagar el precio, obligaciones que se cumplirán del modo, lugar y tiempo convenido.
6. ELEMENTOS: Del concepto regulado en el Código Civil, aplicable a la compraventa de cualquier cosa, se desprenden varias circunstancias así como los elementos del contrato de compraventa de bien inmueble.
6. a. ELEMENTOS ESENCIALES: Están integradostanto por los elementos esenciales del negocio jurídico como los propios del contrato de compraventa.
Son elementos esenciales del contrato de compraventa de bien inmueble como negocio jurídico, objeto lícito, (bien inmueble susceptible de apropiación, es decir, que pertenezca al vendedor y no al Estado o a las Municipalidades o se encuentre dentro de las áreas de reserva del Estado),...