Compraventa




DEFINICION:
El boleto de compraventa inmobiliaria es una figura extraña del codigo civil original: Velez al establecer que la compraventa de un inmueble debia hacerce por escritura publica (art. 1184) no advirtio suficientemente las dificultades practicas que ello implicaba. Debe tenerse en cuenta que al momento de sancionarse el codigo civil, los catastros parcelarios existntes en elpais eran muy rustico, lo que dificultaba y encarecia las escrituraciones. Ante ello, y no pudiendo detenerse la libre y creciente circulacion de bienes inmobiliarios, se fue generalizando de a poco la costumbre de comprar y vender inmuebles “con boletos de compraventa”, simple documento firmado por las partes que dejaba constancia de la operacion y dejaba “pendiente” la escritura. Aunqueactualmente los catastros y registros inmobiliarios ya estan organizdos, la costumbre de comprar y vender con boleto sigue siendo generalizada, en parte porque los costos de la escrituracion sigue siendo elevados y en parte porque resulta una modalidad muy practica cuando se vende en mensaulidades y el vendedor no quiere escriturar hasta que no se complete el pago. Sin embargo, mas alla de la costumbre ,la ley sigue exigiendo la escritura para tener por concluida la venta. Ella ha dado lugar a una extensa polemica doctrinaria acerca de la verdadera naturaleza juridica del boleto : lo que en concreto se discute es si el boleto es solo una “promesa de comprar y vender” (un preliminar de compraventa) o es “un instrumento que acredita una compraventa ya realizada”. En lo que sigue se desarrollan lasdos teorias que existen al respeto.
La tesis formalista: esta tesis se agerra a la letra del codigo y sostiene que el boleto es solo una “promesa de compraventa” y no una venta concluida, pues falta uno de los elementos esenciales sostiene que el boleto es un contrato preliminar perfecto, disitnto de la compraventa en si, la cual recien se concreta cuando el promitente firma la escritura. Deacuerdo a esta teoria serian necesarios dos consentimientos sucesivos, lo que lleva a preguntarse que ocuerre si el promitente, tras haber firmado el boleto (tras haber prometido vender) se niega a escriturar: aunque algunos sostienen que el promisario solo puede reclamar daños y perjuicios, Lopez de Zavalia entiende que tambien puede reclamar “ cumplimiento de la promesa”, es decir escrituracion,aún por vía de ejecución forzada (pidiendo al juez que ordene escriturar). Si es así, no se ve cual es la diferencia esencial entre el boleto (contrato preliminar) y la escritura ( contrato definitivo).
La tesis aformalistas : esta tesis se aferra a los hechos y sostiene que el boleto es un “ contrato definitivo “, una venta concluida lo que significa que a partir de su firma las partes asumenlos roles “de comprador y vendedor”. Morello, promotor de esta teoria, entiende que los contratantes al firmar el boleto, lo hacen en el entendimineto de estar concluyendo una compraventa, y no puede negarse el sentir la voluntad de las partes, solo porque ese omiten las formas impuestas por la ley. Wayar, que adhiere a esta teoria, agrega que el boleto equivale a compraventa concluida simplementeporque asi es la realidad diaria ( el boleto es venta par un obrero y para un sabio, para un lego y para un letrado)

Fundamento y consecuencias de cada una de estas tesis
La teoria formalista se funda en la letra de la ley y en la necesidad de seguridad juridica: la teoria aformalista se funda en los hechos, en la realidad social y en un sentido de estricta justicia. La cuestion tiene unaenorme importancia práctica, pues el caracter y el valor que se otorgue al boleto dependen muchos efectos de la compraventa, tanto con relacion a las partes como con relacion a terceros. La jurisprudencia no ha tenido un criterio uniforme en esta cuestion , habiendo optado por uno u otro criterio en diferentes casos. Sin embargo paulatinamente y sobre todo a partir de las leyes 17711 (art 1085...