COMPRAVENTA

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El contrato de compraventa de bienes futuros

GLOSARIO empresarial

VIII-1
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El contrato de compraventa de
bienes futuros
Ficha Técnica
Autor : Dr. Cristhian Northcote Sandoval
Título : El contrato de compraventa de bienes
futuros
Fuente : Actualidad Empresarial Nº 263 - Segunda
Quincena de Setiembre 2012

1. Introducción
Debido al auge de laactividad de construcción e inmobiliaria en nuestro país, es
necesario analizar una de las operaciones
más utilizadas en este rubro, que es la
compraventa de bienes futuros o que aún
no han sido construidos.
En efecto, la compraventa de bienes futuros suele ser el esquema empleado por
la mayoría de empresas de construcción o
inmobiliarias que desean realiza la venta
de unidades inmobiliarias queaún no
tienen existencia legal debido a que está
en proceso su construcción.
Es así que en el presente informe analizaremos cómo funciona esta operación de
compraventa de bienes futuros.

2. Marco legal
El contrato de compraventa se encuentra
regulado por los artículos 1529 al 1601 del
Código Civil. En el caso específico de los
bienes futuros, se debe revisar específicamente el artículo 1534 delreferido Código.

3. Definición del contrato de
compraventa
Antes de entrar en el análisis específico
de la compraventa de bienes futuros,
debemos tener en claro cómo funciona
el contrato de compraventa en general.
El artículo 1529 del Código Civil define al
contrato de compraventa de la siguiente
manera:
N° 263

Segunda Quincena - Setiembre 2012

Artículo 1529.- Por la compraventa el vendedor seobliga a transferir la propiedad
de un bien al comprador y éste a pagar su
precio en dinero.
Tenemos entonces que el contrato de
compraventa contiene dos obligaciones
principales. Por el lado del vendedor, la
obligación consiste en la transferencia
de propiedad del bien establecido en el
contrato y por el lado del comprador la
obligación consiste en el pago del precio
pactado.
De esta manera, loselementos característicos del contrato de compraventa son
los siguientes:
3.1. Transferencia de propiedad
El derecho de propiedad le confiere a su
titular una serie de derechos sobre el bien,
tales como el uso, el disfrute y la facultad de disposición. Cuando se celebra la
compraventa, el vendedor le transfiere la
propiedad del bien al comprador, de tal
manera que el vendedor pierde todos losatributos que tenía sobre el bien y estos
pasan al comprador.
Ahora bien, para que ocurra la transferencia de propiedad, el Código Civil regula
ciertas condiciones que deben cumplirse.
Para el caso de bienes muebles, la transferencia de propiedad se realiza en el
momento en que estos son entregados
al comprador.
En el caso de bienes inmuebles, la
transferencia de propiedad se realiza en
virtud delacuerdo entre el vendedor y
el comprador, sin que se requiera mayor
formalidad.
Acorde con estos mecanismos, el contrato
de compraventa no requiere de mayor
formalidad para celebrarse. Como veremos más adelante al tratar sobre las formalidades de este contrato, veremos que
puede celebrarse incluso en forma verbal.

Entonces, una vez celebrado el contrato
de compraventa y cumplido el mecanismo para latransferencia, según se trata
de bien mueble o inmueble, se producirá
la transferencia de propiedad del vendedor hacia el comprador. Por lo tanto, la
transferencia de propiedad no está sujeta
al pago del precio de venta, salvo que así
lo hubieran pactado las partes.

Informe Especial

Informe especial

Efectivamente, contrariamente a lo que
se suele pensar, en la compraventa la
transferencia depropiedad se realiza
sin importar si el precio pactado ha sido
pagado o no, por lo que si el comprador
incumple con dicho pago, será propietario
del bien y el vendedor podrá solicitar
que se cumpla con el pago y, de llegar
a un proceso judicial, podrá solicitar un
embargo sobre el bien vendido.
Aunque, como lo hemos mencionado,
es posible que las partes acuerden que la
transferencia de propiedad...