concurso subasta solar

Concurso subasta de un solar con precio de vivienda contenido.

Entrega final



23 de Julio de 2009


RESUMEN EJECUTIVO
1. OFERTA POR EL SUELO: 2.650.000€

2. PRECIO DE VENTA DE VIVIENDA: 3.277,64 €/m2

3. MEMORIA DE CALIDADES:

• EXTERIORES Y COMUNES
• INTERIORES DE CADA USO
• PRECIO DE CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA: 779,25 € / m2
• PRECIO DE CONSTRUCCIÓN DE GARAJE: 429,59 €/ m2
• PRECIO DE CONSTRUCCIÓN DE LOCAL COMERCIAL, NO TENEMOS LOCALES COMERCIALES EN NUESTRA PROMOCIÓN
• PRECIO DE CONSTRUCCIÓN DE OTROS USOS: 391,66 €/ m2

4. FONDOS PROPIOS APORTADOS A LA PROMOCIÓN INMOBILIARIA: 525.000 €

5. BENEFICIO DE LA PROMOCIÓN O UTILIDAD BRUTA ESPERADA :20,22 %

6. RENTABILIDAD (B/ FONDOS PROPIOS EN %) : 268,55 %














TASACIÓN DEL INMUEBLEA EFECTOS DE GARANTIA HIPOTECARIA.







Calculo del Precio de Venta
Datos necesarios:

1. Precios de viviendas en planta 1ª.
2. Precios de viviendas en planta 2ª, 3ª.
3. Precios de viviendas en planta 4ª “Ático”
4. Precios de garajes.
1. Análisis general del mercado inmobiliario en la zona.

Factores de corrección utilizados:

A. Correcciones generales.

Incremento del 17%si el precio de sondeo, corresponde a vivienda de 2ª mano.
Incremento del 10% si el precio obtenido corresponde a 2ª mano recién reformada.
Incremento del 6% en viviendas de 2 dormitorios con 1 solo baño, (sin aseo)
Reducción del 5% en precios obtenidos en anuncios de prensa y gestorías.

B. Correcciones de calidad.

Efectuamos una clasificación de las viviendas muestreadas en base asu calidad (zonas comunes, instalaciones, materiales, etc.) valorándolas del 1 al 5 Esta clasificación se efectúa por los tres miembros del grupo de trabajo de forma independiente, y se aplican los valores medios (con el objeto de ser más objetivos).
Atendiendo a las diferentes calidades de las viviendas, locales y garajes aplicamos las siguientes correcciones a los precios obtenidos.Calidad de las viviendas Valoración Factor de corrección
Elevada.......................... 5 0.93
Alta................................ 4 0.98
Media............................ 3 1.02
Baja............................... 2 1.06
Muy baja...................... 1 1.10

El objetivo de la promoción que se pretende es de una calidad entre media y alta.

C. Correcciones de ubicación.

Debido a quelos muestreos se han efectuado en la misma zona, no se aplican, factores de corrección por ubicación.

D. Correcciones de orientación

Se tendrán en cuenta las orientaciones de las viviendas, interior, o exterior, con los siguientes factores de corrección de los valores de venta obtenidos.
• Vivienda interior (con vistas al patio) 1.07
• Vivienda exterior (convistas a las calles principales) 0.93

E. Correcciones de superficie.

Aplicando los siguientes valores de corrección a los valores obtenidos.

Viviendas menores de 45 m2... 0.95
Viviendas entre 45 m2 y60 m2 0.98
Viviendas entre 60 m2 y 80 m2 1.00
Viviendas entre 80 m2 y 95 m2 1.02
Viviendas entre 95m2 y 120 m2 1.04
Viviendas con sup. Mayor Rechazadas

Con arreglo a los datosobtenidos y a los valores corregidos con las premisas anteriores, obtenemos los precios de venta sin homogenizar.

Estos precios los homogenizamos, eliminando los valores con dispersión mayor del 10% sobre el precio medio, efectuando el proceso dos veces obteniendo al menos 6 muestras validas, confeccionando los siguientes cuadros.


Muestreo realizado:



Las muestras sombreadas en gris,han sido rechazadas por haber una gran dispersión con el resto del muestreo.


PLANTA 1ª
M2 € PRECIO €/ M2
C/ MATEO GARCÍA, 41 120 380000 3166,67
C/ MATEO GARCÍA, 30 90 298000 3311,11
C/ ALAVA, 14 112 338000 3017,86
C/ APOSTOL SANTIAGO, 34 41 144000 3512,20
C/ MARQUES DE CORBERA, 63 55 175000 3181,82
C/ CIPRIANO SANCHO,8 71 210030 2958,17
PRECIO MEDIO €/M2 3191,30



Con los...