Consensualidad en el contrato de arriendo

El arrendamiento se define como un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado.
Según puede observarse de la definición del artículo 1915 del Código Civil el contrato de arrendamiento agrupa tres figuras con objetos diversos, asaber:

1. La concesión del goce de una cosa
2. La ejecución de una obra
3. La prestación de un servicio

El Código Civil trata bajo las reglas del Título XXVI el arrendamiento de las cosas, dedicando un párrafo especial al arrendamiento de casas, almacenes y otro a las reglas particulares relativas al arrendamiento de predios rústicos. A continuación dedica un párrafo al arrendamiento decriados domésticos que deben entenderse derogadas por el Código del Trabajo. El párrafo octavo refiere a los contratos para la confección de una obra material, el noveno al arrendamiento de servicios inmateriales y el décimo al arrendamiento de transporte, cuya reglamentación principal se encuentra en el Código de Comercio. Junto a las reglas del Código Civil, del Trabajo y de Comercio, el contratode arrendamiento, en el caso de los predios urbanos se encuentra regulado por la Ley 18.101, recientemente modificada por la Ley 19.866.

Así se estima que el contrato de arrendamiento es bilateral, oneroso, nominado, es título de mera tenencia, conmutativo, principal, dirigido, de tracto sucesivo y duración limitada.

Además de todas estas características, se establece que el contrato dearrendamiento es consensual, es decir, su formación no está sometida a ningún requisito especial de solemnidad, ni en cuanto a su validez ni en cuanto a su existencia. Se forma por el sólo consentimiento de las partes, expresado en cualquier forma. (El solus consensus obliga).

Este es un aspecto no menor si se considera que el arrendamiento recae también sobre inmuebles, de manera que basta conque se produzca un acuerdo con respecto al bien raíz, al precio y al tiempo para que se perfeccione el contrato de alquiler, de donde se desprende que dicho contrato puede ser escrito o verbal.
Incluso cuando recae en inmuebles, rigen por ende las normas del Código de Comercio, concernientes a la formación del consentimiento.
Como ya se ha dicho, el contrato de arrendamiento es consensual, demanera que no resulta necesario escriturar el acto para que este se perfeccione. No obstante lo anterior, la escrituración resulta aconsejable principalmente por dos razones:

i. Facilita la prueba del contrato. De no escriturarse no podrá probarse si su precio
excede de dos unidades tributarias.

ii. Si recae sobre inmuebles, además de su escrituración es aconsejable su inscripción
en elRegistro del Conservador de Bienes Raíces (el artículo 53º del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces lo permite).

La inscripción permite dos cosas:
a. Provee a las partes de un título ejecutivo para reclamar sus respectivas obligaciones
b. En caso de enajenarse la cosa los adquirentes quedarán obligados a respetar el arriendo, incluyendo a los acreedores hipotecarios enaquellos casos en que el arrendamiento se haya inscrito con anterioridad a la inscripción de la hipoteca.

No obstante no se exige la escrituración del contrato de arrendamiento para su perfeccionamiento, ésta se hace necesaria, sin embargo, porque en los contratos verbales “se presumirá que la renta será la que declare el arrendatario”[1].
Se trata, pues, de una formalidad requerida por vía deprueba, cuya ausencia no altera en nada la eficacia del contrato, salvo en cuanto a que se tendrá por renta de arrendamiento la que declare el arrendatario, lo que de ninguna manera obstará a que el arrendador pueda, con las pruebas pertinentes, destruir esa presunción que tiene el carácter de simplemente legal. Así, la primera formalidad es de prueba de acuerdo al artículo 1709. La segunda es...