construccion

Características del negocio de la construcción

La construcción, desde el punto de vista de los inversores privados, se caracteriza respecto de la mayoría de las otras industrias en que el éxito (o el fracaso) de un determinado desarrollo inmobiliario nace y muere con la construcción y venta del emprendimiento mismo.

Cualquier otra rama industrial involucra la inversión en activosíntimamente ligados almantenimiento en el tiempo de una determinada línea de producción. Es así que quien invierte en una planta de producción de alimentos no podrá dejar de fabricar productos alimenticios sin asumir pérdidas enormes asociadas al capital inmovilizado por la planta improductiva.

Por el contrario, en la industria de la construcción cada obra en sí misma se convierte en una única línea deproducción que se inicia con la inversión en el terreno y el proyecto asociado y se cierra definitivamente el día que se vende la última unidad funcional.

Del mismo modo, el éxito de un determinado producto inmobiliario no garantizará iguales resultados para otro emprendimiento de iguales características, aún ejecutado por los mismos responsables en un predio similar, dependiendo fuertementelos resultados de diversos factores, entre los que se pueden mencionar:

- la localización,
- las características del mercado al que va dirigido,
- la existencia de crédito y tasas de interés atractivas,
- el contexto político y macroeconómico y la magnitud de la aversión al riesgo asociada,
- la forma en la que el público percibe las cualidades y defectos del emprendimiento.


Concarácter de aproximación y con el objeto de definir los roles en un proyecto inmobiliario se remite al siguiente esquema donde se hace foco en las funciones que desempeña cada uno de los participantes:

Esquema de Participantes de la Construcción Privada

[b]Desarrollador[/
B]
Es aquella persona, o grupo de personas asociadas, que realizan la inversión y el desarrollo de un determinadoEmprendimiento abarcando su proyecto, construcción y comercialización. En el caso de las obras públicas el desarrollador es el Estado; en el caso del edificio corporativo de una gran empresa el desarrollador podrá ser la misma empresa. Dentro de la obra privada se pueden definir dos categorías preliminares de desarrolladores:

Desarrolladores estables: son aquellos que a lo largo de los años hanmantenido su presencia a través de la generación de varios emprendimientos, concentrando la mayor parte de sus negocios en la construcción de Proyectos Inmobiliarios. En esta categoría se puede mencionar a RAGHSA y BKS, entre otros.

Desarrolladores Ocasionales: son aquellos cuyo “core business” no es la construcción pero toman la decisión de encarar un proyecto bajo condiciones muy específicas delmercado motivados por la posibilidad de realizar un buen negocio en un contexto económico favorable (por ejemplo, un grupo de pequeños inversores que se asocia para construir un edificio de
departamentos).
Otro ejemplo de desarrollador ocasional es el ya mencionado de empresas que encaran la construcción de su propio edificio corporativo (Repsol, Telecom, Grupo Fortabat, etc.).

El desarrollodel emprendimiento requiere de la generación de áreas encargadas del proyecto, construcción, dirección y comercialización del emprendimiento, además de una estructura administrativa, financiera y legal.

En el contexto del esquema precedente, de todas las áreas mencionadas las únicas que pertenecen a la estructura del Desarrollador son los sectores administrativo y financiero, tercerizándose latotalidad de las áreas restantes.

Proyecto

El proyecto se encarga a un Estudio de Arquitectura según las pautas establecidas por el Desarrollador, previo análisis de la viabilidad comercial del Emprendimiento. En esta primera etapa, el Estudio intercambia propuestas con el Desarrollador y los Consultores Inmobiliarios, a efectos de definir las características distintivas del proyecto...