Construccion

DECRETO 327 DE 2004
El presente decreto tiene por objeto reglamentar las condiciones para la urbanización de terrenos o conjunto de terrenos urbanizables no urbanizados, localizados en suelo urbano y de expansión urbana del territorio Distrital, así como el sistema de reparto de cargas y beneficios aplicable a los predios que no están sujetos a la formulación y adopción de Planes Parciales y/oPlanes de Ordenamiento Zonal, sin perjuicio de las normas establecidas para la aplicación de la participación en plusvalía o de otros instrumentos de financiación.
Este decreto desarrolla o complementa las normas generales del plan de ordenamiento de Bogotá y las exigencias previos a los propietarios procedimiento para la obtención de las licencias de urbanismo, condiciones relativas a lossistemas públicos y usos edificabilidad, volumetría equipamiento comunal privado, reglamentación de los porcentajes de vivienda de interés social que se deben prever en tratamiento de desarrollo, parámetros y estándares de habitabilidad, equivalencias aplicables al traslado de la cesión obligatoria para equipamientos desde áreas no deficitarias de Bogotá, las obligaciones y responsabilidades delurbanizador en los procesos de urbanización y la reglamentación del reparto de cargas y beneficios: procedimiento y equivalencias aplicables para autorizar índices de construcción adicionales al básico establecido en función de la cesión adicional de los distintos tipos de suelo y en segundo lugar los mecanismos y factores de equivalencia para trasladar cesiones a otros lugares de la ciudad.
El decretoestablece que los terrenos cuya área neta urbanizable sea mayor de diez hectáreas y todos los predios clasificados en suelo de expansión urbano independientemente de su área deben desarrollarse, mediando la formulación de un plan parcial. Los terrenos menores de diez hectáreas en tratamiento de desarrollo ubicado en suelo urbano pueden solicitar directamente la licencia de urbanismo.
En cuantoal punto número 8, que es parte fundamental del objetivo del decreto, el sistema de reparto de cargas y beneficios aplicable a los predios no sujetos a plan parcial consiste en un mecanismo en el que, si se quiere obtener una edificabilidad mayor al índice básico establecido por el decreto, se deben aumentar las áreas de cesión, con ciertas condiciones particulares. Se trata de un mecanismo dereparto que no implica la gestión asociada ni la conformación de reajustes de tierra y en el que no esta claramente establecido el ámbito geográfico de aprobación, ya que depende totalmente de la voluntad del propietario de suelo, lo que genera un gran margen de incertidumbre sobre los aportes de suelo que efectivamente podrá obtener la ciudad y sobre su localización.
Es de resaltar también que eldecreto reglamenta las condiciones sobre la inclusión obligatoria de vivienda de interés social en todos los suelos sujetos a tratamiento de desarrollo. Los porcentajes mínimos de área útil del respectivo proyecto que deben destinarse a vivienda de interés prioritaria son:
* Suelo de expansión norte
* Suelo de expansión sur y occidental
* Suelo urbano
El decreto determina que laobligación se debe cumplir dentro de los predios en los que se ubica el proyecto urbanístico o plan parcial, pero deja abierta la opción de trasladar a vivienda social a otros proyectos, siguiendo ciertas condiciones equivalencia entre evaluos catastrales de los suelos dl proyecto en cuestión y los suelos a donde se trasladaría la vivienda de interés social. Los casos en los que puede darse altraslado de vivienda de interés social son:
a. Cuando el proyecto esté localizado en zonas especiales de ocupación, construcción y densidad restringida.
b. Cuando el proyecto esté localizado en el área de influencia del aeropuerto, donde de acuerdo con la Aeronáutica Civil, no se deba localizar el uso residencial.
c. Cuando el proyecto se desarrolle con actividades industriales con las...