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UNA COMPARACIÓN DE LOS CICLOS INMOBILIARIOS RECIENTES EN ESPAÑA,
ESTADOS UNIDOS Y REINO UNIDO

Una comparación de los ciclos inmobiliarios recientes en España, Estados Unidos
y Reino Unido

Este artículo ha sido elaborado por José Manuel Marqués, Luis Ángel Maza y Margarita Rubio, de la Dirección General
Adjunta de Asuntos Internacionales y de la Dirección General del Servicio deEstudios.

El sector inmobiliario experimentó un ciclo muy dinámico desde la segunda mitad de los

Introducción

noventa hasta fechas muy recientes en numerosos países, lo que se reflejó en incrementos notables en los precios de la vivienda y en un creciente protagonismo del sector de la construcción en la economía. Esta fase de auge de los mercados residenciales ha venido seguida de
otra dedeclive, en la que los precios y la actividad han retrocedido. Aunque tanto precios
como cantidades han evolucionado de forma similar en los distintos países, en algunos casos
los movimientos han sido comparativamente más pronunciados. Además, aunque el ciclo
inmobiliario ha tenido un carácter bastante generalizado, algunas áreas han escapado al mismo. El gráfico 1 ilustra la dimensión de este cicloen términos de los precios. Así, entre 1998
y 2006 el intenso dinamismo registrado en los mercados de la vivienda de Estados Unidos,
Reino Unido y España, entre otros países, se tradujo en crecimientos interanuales de los precios significativos, superiores en muchos casos al 10% interanual, en términos reales, fase
que ha venido seguida de una notable corrección posterior. En contraste, enotras economías
—como Alemania o Japón— no se ha producido un ciclo alcista.
La coincidencia del ciclo inmobiliario alcista —y su posterior corrección— en numerosas economías ha provocado que, con frecuencia, se extrapole el análisis que se hace del sector inmobiliario en un país a otras áreas. En cierto modo, esta extrapolación está justificada por la
existencia de varios factores globales quecontribuyeron al intenso ciclo expansivo de los
mercados de la vivienda. Sin embargo, existen también otros factores de tipo idiosincrásico
que son muy relevantes para caracterizar la evolución del sector inmobiliario en cada país.
Este artículo indaga sobre la importancia relativa de los elementos comunes y los específicos
en tres economías que han experimentado un ciclo inmobiliario muymarcado: España y los
dos principales países anglosajones (Estados Unidos y Reino Unido). Como paso previo, se
abordan brevemente algunas consideraciones analíticas relevantes para tratar el sector residencial. A continuación se describe cómo se ha desarrollado la fase de auge inmobiliario de
los tres países y cuáles han sido los elementos que han influido en ella, para centrarse, en los
dossiguientes apartados, en el proceso de ajuste y en sus implicaciones macroeconómicas.
Finalmente, en las conclusiones, se destaca cómo los factores idiosincrásicos contenidos en
el ciclo residencial de estas economías condicionan las diferencias en la intensidad y duración
del proceso de ajuste.
Algunas cuestiones

A pesar de la importancia que ha tenido el sector inmobiliario en muchas economías,no se ha

analíticas en torno

alcanzado un enfoque con validez general para su análisis. Esto es debido al hecho de que en

al mercado de la vivienda

la adquisición de la vivienda confluyen tanto elementos vinculados con el consumo de servicios inmobiliarios como otros propios de una decisión de compra de un activo financiero, lo
que dificulta su estudio.
La adquisición de un inmuebleresidencial es equivalente al gasto de consumo en un bien
de carácter duradero, que proporciona un flujo de servicios. Por tanto, como en el mercado de
cualquier bien de consumo, el precio y la cantidad dependen de factores de oferta y demanda.
Entre las variables relevantes de demanda de vivienda se encuentran, principalmente, las tendencias demográficas, el tamaño de los hogares, los flujos...