Contrato De Promesa De Compraventa De Inmuebles

Contrato de promesa de compraventa de inmuebles
Sin duda, uno de los contratos más utilizados en el sector inmobiliario es el Contrato de Promesa de Compraventa. También se le puede denominar Contrato Preliminar, Contrato Preparatorio, Contrato de Opción, entre otros.
En tal virtud, es de suma importancia comunicar a nuestros lectores los elementos esenciales de este tipo de contrato, así comosus elementos de validez y sus características.
 
DEFINICIÓN
La promesa es un contrato por medio del cual una parte o ambas se obligan dentro de cierto tiempo a celebrar un contrato futuro determinado[1], que no pueden o no desean celebrar por el momento[2].
Por lo tanto, el objeto de este tipo de contratos es celebrar un contrato definitivo en el futuro, es decir, una obligación de hacer (y no dedar).
 
CLASES[3]
Unilateral. A esta clase también se le denomina Promesa de Venta o Promesa de Compra. Cuando solo una de las partes se obliga. Por ejemplo, el Promitente Enajenante se compromete a vender al Promitente Adquirente una casa, pero el Promitente Adquirente no se obliga a comprarla.
Bilateral. A esta clase también se le denomina Promesa de Compraventa. Cuando ambas partes se obligan,es decir, el Promitente Enajenante a enajenar (vender) y el Promitente Adquirente a adquirir (comprar). Por ejemplo, cuando el Promitente Enajenante se compromete a vender al Promitente Adquirente una casa, y el Promitente Adquirente se obliga a adquirirla.
 
ELEMENTOS ESENCIALES Y DE VALIDEZ
Para que la promesa de contratar sea válida, debe:
I. De conformidad con el artículo 1394 y 1395 delCódigo Civil del Estado de Yucatán:
a) Constar por escrito;
b) Suscribirse ante Notario Público;
c) Contener los elementos característicos del contrato definitivo, es decir, que se especifiquen qué cosa se va a enajenar, a qué precio, etc.;
d) Limitarse a cierto tiempo, es decir, que el contrato definitivo se otorgue dentro de un plazo cierto y determinado por las partes; y
e) Ser inscrita en elRegistro Público de la Propiedad, cuando afecte bienes raíces o derechos reales constituidos sobre los mismos, para que surta efectos ante terceros. En caso de que no se inscriba, otro comprador podría adquirir el inmueble, sin responsabilidad alguna.
II.  Capacidad. Los contratantes deben contar con capacidad de ejercicio, es decir, ser mayores de edad (18 años) y estar en pleno uso de sus facultadesmentales. En caso de enajenación de bienes inmuebles a un extranjero, y de que el inmueble se encuentre en la llamada Zona Restringida (la faja del territorio nacional de cien kilómetros a lo largo de las fronteras y de cincuenta a lo largo de las playas), el extranjero, al momento de firmar la promesa de compraventa, podrá no contar con la capacidad para adquirirlo, por lo que se recomienda,establecer en una cláusula o en el capítulo de declaraciones, que el extranjero se compromete a constituir una de las figuras legales que establece la Ley de Inversión Extranjera, para poder adquirir dicho inmueble.
III. Consentimiento. Ambas partes deben de común acuerdo otorgar el contrato. Sobre este punto recomendamos que es muy importante verificar que la persona que firma como PromitenteEnajenante (o Vendedor) sea el propietario o tenga un poder o representación legal para poder suscribir el Contrato de Promesa.
IV. Objeto. En el Contrato de Promesa se tiene que especificar (i) la cosa que se debe dar, o (ii) el hecho que el obligado debe hacer o no hacer.[4]
 
LOS CONTRATOS DE PROMESA DE COMPRAVENTA QUE FIRMAMOS ANTES DE ADQUIRIR UN INMUEBLE, ¿SON CONTRATOS DE PROMESA DE COMPRAVENTA?
Enlos contratos de promesa no hay transmisión ni aprovechamiento de riqueza[5] (anticipo, depósito en garantía, etc).
Si de la lectura de los antecedentes y clausulado del contrato:
A) Se fijó un plazo de cuarenta y cinco días para otorgar el contrato definitivo;
B) Se advierten hechos y actos consentidos por las partes contratantes, que implican un concierto de voluntades relativas al término y...