Contrato De Promesa

1. ANTECEDENTES

El contrato de promesa en general no fue considerado por el Derecho Romano, sino únicamente la promesa de venta y la promesa de mutuo. Tampoco en el Código napoleónico se reglamentó la promesa en general, sino sólo la promesa de venta, pero en forma equivocada, ya que dicho ordenamiento consideró que había venta cuando en la promesa se habían determinado el precio y la cosa(Art. 1859: “La promesa de venta equivale a venta cuando hay consentimiento recíproco de las dos partes sobre la cosa y el precio”), por lo que en el Derecho francés no existe la posibilidad de una promesa bilateral de compraventa, y generalmente la doctrina sólo admite la promesa unilateral de contrato.

Nuestros Códigos civiles de 1870 (arts. 2947 a 2949) y 1884 (arts. 2819 a 2821) admitieronexpresamente la promesa de venta y establecieron que el promitente comprador perdería las arras que hubiera dado, en caso de que por su culpa no tuviera efecto el contrato, y por su parte, el promitente vendedor estaba obligado a devolver las arras recibidas por él y a pagar otro tanto, si la venta no se llevaba a cabo por su culpa. Borja Soriano sostuvo bajo dichos ordenamientos la posibilidad delcontrato preparatorio en general, como un contrato innominado, no sujeto a los requisitos de forma, ni a los requisitos de fondo (elementos esenciales del contrato futuro y plazo) que posteriormente se exigieron para este contrato en el Código actual de 1928.

El Código vigente de 1928 reglamentó, ya en forma general, el contrato preparatorio de promesa, pero a propósito de la compraventaestableció una disposición equivoca y confusa en el sentido de que “por regla general, la venta es perfecta y obligatoria para las partes cuando se ha convenido sobre la cosa y su precio, aunque la primera no haya sido entregada ni el segundo satisfecho” (2249). Esta disposición da lugar también a confundir la promesa de compraventa con la compraventa misma, desde el momento en que en uno y en otrocontrato hay acuerdo sobre cosa y precio, pero con la diferencia de que en la promesa, el convenio es para celebrar después una compraventa futura sobre una determinada cosa y aun cierto precio, en tanto que en la compraventa misma el convenio versa ya de presente sobre una cosa a cambio de un determinado precio. La correcta interpretación de tal precepto sería sólo para hacer resaltar que lacompraventa no es un contrato real, sino consensual, porque no requiere de la entrega de la cosa ni para perfeccionarse, ni para transmitir la propiedad de la cosa (2014).
2. GENERALIDADES
2.1 Concepto
Promesa de contrato, antecontrato o contrato preliminar son los nombres que se asignan a esta figura jurídica cuyo estudio vamos a iniciar. En el Código Civil se le da el nombre de promesa de contrato oantecontrato. Tiene importancia conocer estas denominaciones porque casa una revela la fisonomía o naturaleza jurídica de la operación.

2.2 Definición
La promesa es un contrato por virtud del cual una parte o ambas se obligan dentro de cierto tiempo a celebrar un contrato futuro determinado. Son estos elementos esenciales de la definición, en el artículo 2243 se contienen algunos de ellos,pero la definición; en el artículo 2243 se contienen algunos de ellos, pero la definición es incompleta. Dice el precepto:
“Puede asumirse contractualmente la obligación de celebrar un contrato futuro”.
Nosotros hemos dicho: la promesa es un contrato por el cual una de las partes o ambas se obligan dentro de cierto plazo (primer requisito que falta a la definición del Código, aunque después seindica en otro precepto) a celebrar un contrato futuro determinado. La especificación del contrato es otro requisito que también debe incluirse en la definición porque no se trata de cualquier contrato en abstracto, sino de un contrato en especial, que las partes se obligan en cierto plazo a celebrar. También este requisito en la determinación del contrato se reconoce después en el artículo 2246:...