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EL CONTRATO DE LOCACION: DE INMUEBLE

Por María Alejandra Muchart

El concepto general de locación, se encuentra legislado en el art. 1.493 primer párrafo.
El art. 1493 del Código Civil 1º párrafo define o conceptualizado la locación al decir que "Habrá locación", cuando dos partes se obliguen recíprocamente, la una o concede el uso o goce de una cosa, o aejecutar una obra o prestar sus servicios; y la otra a pagar por ese uso, goce, obra o servicio con precio determinado en dinero.
Este artículo contempla 3 tipos de locaciones a saber
a) de cosa; b) de obra y de servicio.
Por ende no tiene el Código Civil una norma que conceptualice al contrato de locación de cosa en particular. Siendo esta uno de los criterios querecibe el art. citado.
El contrato de locación de inmueble se encuentra amparado en el Código Civil, art 1493 y sig. y la Ley 23.091.
Puede ser el objeto de la locación de cosa, los inmuebles y las cosas muebles no fungibles.
Ahora bien el contrato de locación cuyo objeto es su inmueble, tiene una legislación especial la 23.091.
El objeto concreto de este contrato es subien inmueble.
Concede fija 2 plazos mínimos, de orden público para celebrar el contrato: 2 años para vivienda y 3 años para el comercio.
Establece ciertas excepciones para la fijación de los plazos mínimos, y es cuando los contrataciones se hacen para
a) sedes de embajadas, consulados, organismos internacionales, viviendas destinadas a uso diplomático y consular operteneciente a dichos organismos.
b) viviendas con muebles con fines de turismo en zonas aptas para ese destino no debiendo superar los 6 meses
c) Referidos a espacios o lugar destinados a la guarda de animales, vehículos, etc.
d) a mercados o ferias
e) donde el Estado Nacional o Provincial, municipios y otros sean parte como inquilinos.
Con relación al plazomáximo, el mismo es de 10 años pero no lo regula esta ley, sino el art. 1.505 del Código Civil
Nada obsta a que finalizado el plazo máximo, puede celebrarse otro nuevo.
Ahora bien que sucede con la prórroga pactada del contrato;
en el supuesto de que el plazo fijado de locación y la prórroga superara los 10 años la jurisprudencia entiende que el plazo de duracióndel contrato, más la prorroga no puede ser superior a los 10 años.
En cambio se acepta la opción de prórroga cuando no supere el plazo máximo legal. Este período puede ser igual, menor o mayor al plazo inicial.
Este contrato es bilateral, oneroso, conmutativo, típico de sucesivo y consensual.
La celebración de este tipo de contrato exige una contraprestación en dinero.Esta es una diferencia con el comodato, que es gratuito.
Esta contraprestación debe abonarse mensualmente, con la ley de convertibilidad y decreto, el importe, por ende debe ser el igual durante todos los meses de la locación, pautas de actualización ni aumentos encubiertos por ejemplo: por el 1º año $ 600 y por el 2º $800.
Nada obsta a que se pague el contrato poranticipado ello no le quita el caracter de tracto sucesivo. Ya que la obligación de las partes subsisten hasta el final del contrato.
Este contrato no tiene forma sacremental, pero a los efectos probatorios la ley exige que sean realizados por escrito, como asi sus modificaciones, etc..
Como dijeramos, las partes son el "Locador" -es el que da el bien en alquiler- y el"Locatario" quien recibe el uso y se obliga por su precio.
Hay una situación que merece destacarse; el caso de condominio de los locadores: En este caso todos los condominos por si o por medio de terceros autorizados (representante legal, judicial etc.) deseen prestar su consentimiento y/o suscribir el contrato. Si falta la voluntad de uno de ellos el contrato es nulo, pero de...