contrato

CASOS DE EXENCION DE RESPONSABILIDAD DEL LOCATARIO
A. Caso fortuito: Cuando la pérdida total o parcial de la cosa o la imposibilidad de usarla y gozarla, fue motivada por caso fortuito o fuerza mayor.
B. Vicio de la cosa: Cuando la pérdida o deterioro proviene del vicio, calidad o defecto propio de la cosa
C. Extinción natural de la cosa: Si la cosa se ha extinguido gradualmente por efectonatural del uso estipulado. Como por ejemplo una mina.



OBLIGACIÓN DE PAGAR LOS ARRENDAMIENTOS

A. DE LA OBLIGACIÓN GENERAL

I. Concepto: El pago del alquiler o arrendamiento es la obligación esencial del locatario, como que es el objeto que el locador ha tenido en mira al contratar.
II. Época del pago: Debe pagarse en los plazos convenidos en el contrato.
III. Lugar de pago: Debepagarse en el lugar convenido; y a falta de convenio, en el domicilio del locatario.
IV. Prueba del pago entre las partes y con relación a terceros: El Código no contiene reglas especiales en materia de prueba de pago entre las partes; no sería eficaz la de testigos, si no hubiere principio de prueba por escrito. El recibo correspondiente a un período hace presumir el pago de todos los anteriores,salvo prueba en contrario.
Se presume que el pago adelantado no es de buena fe, aunque se cite una cláusula del contrato que obligaba a hacerlo en esa forma:
a) Cuando los pagos fuesen hechos por arrendamientos de mayor tiempo que el que el arrendador podía contratar.
b) Si el locatario. Hubiese subarrendado la cosa, y recibido pagos adelantados.
c) En relación a los acreedores dellocador, si el locatario hizo pagos adelantados después de publicada su falencia.
d) En relación a los acreedores hipotecarios del locador, si fuesen hechos sin estar obligados por el contrato.
e) En relación a los acreedores quirografarios del locador, si hizo los pagos después de estar embargadas las rentas o alquileres.
f) Cuando no siendo obligado por el contrato y sabiendo lainsolvencia del locador, le hizo pagos anticipados.
g) En relación a los adquirentes de la cosa arrendada por enajenaciones voluntarias del locador, y a los cesionarios de la locación, probándose que el locatario lo hizo sabiendo o teniendo razón de saber la enajenación o la cesión.
V. La presunción legal no admite prueba en contra; y de cualquier modo, el tercero interesado puede siempre probar lamala fe del locatario, para lo cual tendrá que demostrar que aquél hizo el pago anticipado con ánimo de perjudicarlo en sus derechos.
VI. Pago anticipado de alquileres frente a los acreedores del locatario: Los acreedores del locatario insolvente no pueden pedir la anulación de pagos anticipados de alquileres o rentas si el locatario continúa en el uso de la cosa; pero pueden pedir la restituciónde los pagos, en caso de rescindirse el contrato. El alquiler es la compensación por el uso de la cosa, de tal modo que no sería justo privar de él al locador, mientras la cosa siga siendo ocupada por el locatario.

B. GARANTIAS DEL PAGO DEL ALQUILER

I. Enumeración: La Ley ha querido asegurarle al locador que no será burlado en sus derechos y que no se verá privado del goce del bien que lepertenece sin una adecuada compensación.
a) Puede pedir la resolución del contrato y el consiguiente desalojo del inquilino si éste deja de pagar dos períodos consecutivos del alquiler.
b) Tiene un derecho de retención sobre los frutos y objetos que se encuentran en el inmueble alquilado.
c) Tiene un privilegio especial sobre el precio de dichos frutos y cosas.
d) Tiene finalmenteacción ejecutiva para perseguir el cobro de los alquileres.
e) El contrato puede prever fianzas personales o reales para garantizar el cumplimiento de las obligaciones del locatario; el depósito de garantía (fianza real) no puede exceder del importe de un mes por cada año de locación pactada.

1. Resolución del contrato por falta de pago
a) NORMA LEGAL: No pagando el locatario dos períodos...