Contratos- tomo IV Gamarra

TOMO IV

Promesa de enajenación de inmuebles a plazos

Generalidades
El legislador no partió de una abstracción ni invento éste contrato, sino que lo encontró
funcionando en la realidad por lo cual lo reglamento, creando un contrato nominado
más.
Anteriormente se trataba de una figura intermedia entre la promesa (contrato preliminar)
y el contrato (definitivo) de compraventa, nacida paraeludir la prohibición del pacto de
reserva de dominio del art. 1732 del Código Civil.
Frecuentemente el comparador carece de dinero para pagar la totalidad del precio en el
momento del contrato: por esto sólo es posible celebrar el negocio si el vendedor
concede plazo para el pago (venta a crédito). Para tutelar al vendedor podría estipularse
que la propiedad no se transfiere al compradorhasta el pago de la última cuota: esta
posibilidad choca con el art. 1732 que resta todo el valor de dicha cláusula.
Pactando una promesa (en lugar de una compraventa) la propiedad no pasa ya al
comprador, porque hasta tanto no se otorgue el contrato definitivo no existe título hábil
para transferir el dominio.
El esquema de la promesa resulta desvirtuado, porque este contrato hace nacer laobligación de pagar el precio, de entregar la cosa y transferir el dominio (obligaciones
que corresponden al contrato definitivo), en tanto, que la promesa verdadera y propia
solo genera la obligación de celebrar otro contrato (obligación de hacer). Por este
camino se burla la prohibición del pacto de reserva de dominio. Sin embargo, quedaban
excluidos los contratos sobre inmuebles, celebradosen instrumento privado, porque
aquí de compraventa no podía hablarse en ausencia del requisito de solemnidad.
Por todo lo expuesto no creemos que el contrato deba calificarse de “promesa”
propiamente dicha, dado que impone obligaciones que son típicas del contrato
definitivo: nos hallamos ante un contrato innominado, que se origina para esquivar la
prohibición legal del art. 1732.
La razónjurídica que da nacimiento a este contrato es que la balanza estaba inclinada
del lado del vendedor. Este se encontraba protegido de la mejor manera posible, ya que
la propiedad no se transfería al comprador hasta tanto no se pagara íntegramente el

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precio; por lo tanto los intereses del comprador corrían peligro. Mientras el comprador
pagaba las cuotas podían suceder distintassituaciones:
Por ejemplo un acreedor del vendedor podía embargar el bien y sacarlo a remate; como
consecuencia el vendedor pierde la propiedad y no puede transferirla luego al
comprador. Otra situación es que el vendedor podía vender o donar el bien a un tercero,
o hipotecarlo.
En síntesis el comprador esta entregado a la buena fe y a la buena suerte del vendedor.
La Ley 8.733 con una formulasumamente feliz vino a proteger al comprador
concediéndole un derecho real, con lo cual desparecen todos los peligros señalados
anteriormente: la promesa inscripta deviene oponible a toda enajenación o gravamen
posterior del bien que se sirve de objeto. En compensación para el vendedor se mantiene
la reserva del dominio
Nociones fundamentales
“La promesa de enajenación de inmuebles a plazos, es uncontrato por el cual una de las
partes se obliga a transferir el dominio y la otra a adquirirlo por prestaciones pagaderas
en cuotas sucesivas o periódicas” (art. 1). Agrega el art. 15 inciso 1: “cuando se haya
pagado o se pague toda la prestación… le acuerda acción para exigir la transferencia
definitiva y entrega del bien que constituye el objeto de la prestación”. Con esto se trazanítidamente la relación obligacional bilateral designando las obligaciones principales
del contrato: transferir el dominio (hacer tradición) y entregar la cosa (conferir la
posesión), a cargo del enajenante; y pagar el precio, a cargo del adquirente.
el examen de este contenido obligacional conduce a ubicar a la promesa de enajenación
en la categoría de contratos de contratos de cambio, junto a la...