Contratos traslativos de uso

“EL ARRENDAMIENTO”

El código civil en su artículo 2398º define al arrendamiento de la siguiente manera:
“Contrato mediante el cual las partes contratantes se obligan recíprocamente, una, a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra, a pagar por ese uso o goce un precio cierto”

Elementos de la definición:
• Conceder: Este elemento ha tenido variantes a lo largo de la historia:el código Napoleón dispuso que la obligación principal del arrendador consistía en “hacer” que el arrendatario disfrutara de un bien por cierto tiempo. El código de 84 estableció que el arrendador se obligaba a “ceder” el uso o el goce de una cosa. Mientras que el código civil vigente determina que la obligación principal del arrendador es “conceder” el uso o goce temporal de un bien. En ningunadisposición la ley atribuye un significado jurídico a la palabra conceder. La Teoría General de las Obligaciones le da un tratamiento de una “Obligación de Dar” (Art. 2011º frac. II), aunque podemos anticipar que “conceder” abarca también conductas tanto de hacer como de no hacer, según veremos al estudiar las obligaciones del arrendador.
• Uso o Goce: El es la facultad para servirse de un bienconforme a su naturaleza, en tanto que el goce es el derecho a percibir los frutos que un bien genera. Uso y goce son términos representativos de facultades distintas. En nuestra opinión el goce presupone el uso, quien tiene lo más tiene lo menos. Podemos concluir distinguiendo 2 supuesto:
1) Si el contrato tiene por objeto la concesión del uso de un bien, el arrendatario sólo podrá utilizarloconforme a su naturaleza.

2) Si el contrato tiene por objeto la concesión del goce de un bien, el arrendatario estará facultado para utilizarlo conforme a su naturaleza así como para percibir todos los frutos que llegue a producir.

Demos resaltar que si las partes no restringen el goce a la percepción de sólo alguna o algunas clases de frutos, el arrendatario tendrá derecho a percibir todoslos que el bien pueda llegar a producir, incluyendo los que se generen como consecuencia de un subarrendamiento.

• Temporal: El código civil se pronuncia por la limitación temporal de los efectos del contrato, sin embargo, sólo fija un límite máximo a la duración del arrendamiento cuando tiene por objeto inmuebles destinados al comercio o a la industria (Art. 2398º párrafo tercero). Tratándosede arrendamientos que recaigan sobre bienes muebles, el legislador no fijó límite alguno a su duración, y respecto de los que tienen por objeto inmuebles destinados a casa habitación, les estableció un mínimo pero no un máximo (Art. 2398º párrafo segundo). Consideramos que será el órgano jurisdiccional quien a partir de una “función integradora” fije los límites a los contratos de arrendamiento quecarezcan de un máximo legal. La doctrina debate en torno a cuál debe ser el grado de ineficacia de un arrendamiento en el que se pacte una duración que sobrepase el máximo establecido por la ley, a este respecto encontramos 3 opiniones principales:
1) La primera argumenta que el contrato será totalmente ineficaz, ya que en virtud de que el pacto de referencia es contrario a una normaprohibitiva, el ordenamiento jurídico no debe permitir que subsistan los efectos del acuerdo que le dio origen.
2) La segunda doctrina determina que la ineficacia del arrendamiento será parcial, ya que el contrato debe interpretarse de manera que se procure su conservación (Art. 1853º), por lo que siempre deberá entenderse que las partes quisieron sujetar la duración del arrendamiento al máximo legalpermitido.
3) La tercera opinión afirma que el contrato será total o parcialmente ineficaz dependiendo del caso concreto:
i. Si una de las partes acredita que sólo lo celebró a fin de aprovechar el bien arrendado por un tiempo mayor al permitido por la ley, el contrato será totalmente ineficaz.
ii. Por el contrario, de no acreditarse lo anterior el arrendamiento será parcialmente ineficaz y su...