contratos
Páginas: 5 (1140 palabras)
Publicado: 27 de octubre de 2013
CONTRATOS PREPARATORIOS
Escribe: Dr. Pablo Zak
El objeto del presente artículo es exponer sumariamente las principales características de los contratos
preparatorios, los cuales resultan de uso cotidiano en las transacciones civiles y comerciales del medio.
La importancia práctica de estos negocios radica en su celeridad y cierto informalismo, que conviene a
las necesidades actuales.
Comosu nombre lo indica, los contratos preparatorios se anteponen siempre a un segundo contrato, a
cuyo fin se encuentran dirigidos.
Siendo los contratos preparatorios el género, como especies encontramos a los contratos preliminares y
al contrato de opción.
En ambos tipos de negocios es trascendente la actuación del profesional asesor, dado que los efectos de
dichos contratos dependerán en granparte, de la redacción que se le dé a éstos.
I) CONTRATOS PRELIMINARES
Mediante estos negocios, las partes se obligan a celebrar un contrato futuro y definitivo. Existe por lo
tanto una conexión entre dos contratos: el preliminar y el definitivo, sin perjuicio de que ambos
contratos son estructuralmente autónomos.
Mediante el cumplimiento del contrato preliminar nace el contrato definitivo.El ejemplo más común de contrato preliminar es la promesa de compraventa de inmuebles.
La utilidad práctica de este contrato puede ser señalada para estos casos:
•
Si la cosa no está disponible de inmediato.
•
Si no se conocen datos catastrales o es cosa futura.
•
Puede documentarse mediante instrumento privado, prescindiendo de la escritura pública.
•
El vendedor conserva lapropiedad de la cosa hasta el contrato definitivo o hasta que se pague la
totalidad del precio.
•
En los casos de compraventa de establecimientos comerciales, la promesa sirve para que en el
lapso que media entre el contrato preliminar y el definitivo se averigüen cabalmente las deudas
del establecimiento, dado que el adquirente responde solidariamente por las mismas.
1
La ley8.733 y sus modificativas regló el contrato de promesa de compraventa de inmuebles a plazo, el
cual, en realidad, consiste en un verdadero contrato definitivo dado que allí el vendedor ya se obliga a
transferir la propiedad de la cosa. Sin perjuicio de ello, es importante su estudio dado que ha servido
para aplicar por analogía sus disposiciones a ciertos contratos preliminares, como el contratode
promesa de compraventa no inscripta.
Del análisis de la mencionada norma y del resto de las disposiciones generales surge que respecto de la
promesa de compraventa de inmuebles existen distintos tipos de negocios:
•
Promesa de enajenación de inmuebles a plazos inscripta;
•
Promesa de compraventa propia inscripta;
•
Promesa de compraventa impropia inscripta (con entrega de lacosa y pago del precio).
Estos tres negocios confieren al comprador los siguientes derechos: a) Posibilidad de ejecución forzada
específica, luego del pago del 50 % del precio si el vendedor no cumple.; b) Derecho real a perseguir el
inmueble si el mismo es enajenado a terceros.
•
Promesa de compraventa sin inscribir
El prometiente comprador no tiene un derecho real a perseguir elinmueble si es enajenado a
terceros, pero si tiene derecho a la ejecución forzada específica si el prometiente vendedor no cumple.
Asimismo, el contrato puede celebrarse mediante instrumento privado.
II) CONTRATO DE OPCIÓN
Se trata de un negocio en donde una parte llamada concedente, brinda a otra parte llamada optante, la
posibilidad de optar, pasado determinado plazo, a celebrar un segundocontrato.
El ejemplo más típico es el arrendamiento con opción a promesa de compraventa.
2
Como principales características de este contrato se indican:
•
Existe una renuncia del concedente al derecho de revocar la propuesta.
•
El optante adquiere un derecho potestativo de aceptar la propuesta.
•
El consentimiento del concedente para el segundo contrato ya se encuentra en el...
Escribe: Dr. Pablo Zak
El objeto del presente artículo es exponer sumariamente las principales características de los contratos
preparatorios, los cuales resultan de uso cotidiano en las transacciones civiles y comerciales del medio.
La importancia práctica de estos negocios radica en su celeridad y cierto informalismo, que conviene a
las necesidades actuales.
Comosu nombre lo indica, los contratos preparatorios se anteponen siempre a un segundo contrato, a
cuyo fin se encuentran dirigidos.
Siendo los contratos preparatorios el género, como especies encontramos a los contratos preliminares y
al contrato de opción.
En ambos tipos de negocios es trascendente la actuación del profesional asesor, dado que los efectos de
dichos contratos dependerán en granparte, de la redacción que se le dé a éstos.
I) CONTRATOS PRELIMINARES
Mediante estos negocios, las partes se obligan a celebrar un contrato futuro y definitivo. Existe por lo
tanto una conexión entre dos contratos: el preliminar y el definitivo, sin perjuicio de que ambos
contratos son estructuralmente autónomos.
Mediante el cumplimiento del contrato preliminar nace el contrato definitivo.El ejemplo más común de contrato preliminar es la promesa de compraventa de inmuebles.
La utilidad práctica de este contrato puede ser señalada para estos casos:
•
Si la cosa no está disponible de inmediato.
•
Si no se conocen datos catastrales o es cosa futura.
•
Puede documentarse mediante instrumento privado, prescindiendo de la escritura pública.
•
El vendedor conserva lapropiedad de la cosa hasta el contrato definitivo o hasta que se pague la
totalidad del precio.
•
En los casos de compraventa de establecimientos comerciales, la promesa sirve para que en el
lapso que media entre el contrato preliminar y el definitivo se averigüen cabalmente las deudas
del establecimiento, dado que el adquirente responde solidariamente por las mismas.
1
La ley8.733 y sus modificativas regló el contrato de promesa de compraventa de inmuebles a plazo, el
cual, en realidad, consiste en un verdadero contrato definitivo dado que allí el vendedor ya se obliga a
transferir la propiedad de la cosa. Sin perjuicio de ello, es importante su estudio dado que ha servido
para aplicar por analogía sus disposiciones a ciertos contratos preliminares, como el contratode
promesa de compraventa no inscripta.
Del análisis de la mencionada norma y del resto de las disposiciones generales surge que respecto de la
promesa de compraventa de inmuebles existen distintos tipos de negocios:
•
Promesa de enajenación de inmuebles a plazos inscripta;
•
Promesa de compraventa propia inscripta;
•
Promesa de compraventa impropia inscripta (con entrega de lacosa y pago del precio).
Estos tres negocios confieren al comprador los siguientes derechos: a) Posibilidad de ejecución forzada
específica, luego del pago del 50 % del precio si el vendedor no cumple.; b) Derecho real a perseguir el
inmueble si el mismo es enajenado a terceros.
•
Promesa de compraventa sin inscribir
El prometiente comprador no tiene un derecho real a perseguir elinmueble si es enajenado a
terceros, pero si tiene derecho a la ejecución forzada específica si el prometiente vendedor no cumple.
Asimismo, el contrato puede celebrarse mediante instrumento privado.
II) CONTRATO DE OPCIÓN
Se trata de un negocio en donde una parte llamada concedente, brinda a otra parte llamada optante, la
posibilidad de optar, pasado determinado plazo, a celebrar un segundocontrato.
El ejemplo más típico es el arrendamiento con opción a promesa de compraventa.
2
Como principales características de este contrato se indican:
•
Existe una renuncia del concedente al derecho de revocar la propuesta.
•
El optante adquiere un derecho potestativo de aceptar la propuesta.
•
El consentimiento del concedente para el segundo contrato ya se encuentra en el...
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