contratos

COMPRAVENTA
Según el Art. 2313 habrá c-vta cdo una de las partes se obligue a transferir a la otra la propiedad de una cosa y ésta se obligue a recibirla y a pagar por ella un precio cierto en dinero.
Cabe aclarar que este C° no supone transferencia de la propiedad ni la entrega efectiva del precio, sino la obligación de hacerlo. La c-vta tiene una inmensa importancia en las relacioneseconómicas y jurídicas de los hombres.

Transferencia de la propiedad. En el derecho Romano, la c-vta no es otra cosa q el compromiso de transferir la propiedad de una cosa contra el compromiso de entregar el precio.
Para el derecho Francés la transferencia del dominio se produce en el acto mismo de la c-vta, x más q el vendedor no haga la tradición de la cosa en ese instante. Es tbn la solución delcommon law inglés, aunque sólo respecto de los muebles.
El resto de las legislaciones han seguido fieles al sistema romano. La tradición para las cosas muebles, la inscripción en el Registro para las inmuebles, son los requisitos exigidos hoy x casi todas las legislaciones para hacer efectiva la transferencia del dominio. Pero el C° de c-vta, es decir, el compromiso de transferir el dominio,queda perfeccionado x el solo consentimiento.
Este es el Sistema seguido tbn x nuestro Código. La c-vta no es otra cosa q el compromiso de transferir la propiedad; pero ésta no se transmite sino x la tradición de la cosa. Respecto de los inmuebles se exige además la escritura pública. Y como estos dos requisitos resultan actualmente insuficientes para proteger los derechos de terceros, las leyeslocales han organizado los Registros de la Propiedad, en los cuales deben inscribirse obligatoriamente las transferencias del dominio y sus modificaciones. La ley 17.711 ha consagrado expresamente este sistema en el nuevo Art. 2505.

Boleto de C-vta. En nuestro derecho es frecuente la opinión de q el boleto de c-vta de inmuebles es sólo un antecontrato, una promesa bilateral de c-vta. Desde q lostribunales han resuelto q el comprador x boleto privado tiene derecho a exigir el cumplimiento del C° de venta, debiendo otorgar el juez la escritura en caso de resistencia del vendedor, carece de sentido considerar al boleto privado como una simple promesa y no como un C° definitivo y perfecto de c-vta.
En nuestro derecho positivo y pese a lo dispuesto en el Art. 1184 Inc. 1, la escritura no esya un requisito formal del C° de
C-vta, sino solamente uno de los requisitos de la transmisión de la propiedad. El comprador x boleto privado demanda la escrituración no para luego poder demandar la transmisión del dominio, sino xq la escrituración lleva implícita esa transmisión. Cumplida la escrituración, sea x el dueño, sea x juez, e inscripta en el Registro de la Propiedad, el dominioqueda transferido, de tal modo q no es necesaria una nueva demanda de cumplimiento de C° como lo sería si la escritura fuera sólo un requisito formal para tener x concluido el C°.
El efecto fundamental del boleto es colocar al titular del boleto en situación de comprador y permitirle exigir del vendedor la transferencia del dominio. Además tiene los sgtes efectos: *convierte la posesión adquirida xel comprador en legítima (Art. 2355); *permite oponer al concurso del vendedor la compra del inmueble cdo se ha pagado el 25% del precio (Art. 1185 bis) y el inmueble está destinado a vivienda. (Esto se dio así con la ley 17.711, después de la quiebra fraudulenta de Natanson q los compradores tenían boletos y habían pagado casi la totalidad, pero al no ser considerado un C°, son desalojados yentran al concurso como A°s quirografarios, no cobran nada.)
Las obligaciones esenciales q derivan para el vendedor de un inmueble q ha firmado boleto de c-vta, son otorgar la escritura y hacer la tradición. Incluso la escritura la puede otorgar el juez, si el vendedor se niega a escriturar.
Art. 1185 bis “los boletos de c-vta de inmuebles otorgados a favor de adquirentes de buena fe, serán...