Costos ocultos inmobiliaria

Costos ocultos en la producción inmobiliaria
Raul Araujo Flores.
|  |Resumen |
| |La gestión de proyectos inmobiliarios corresponde a un área de negocios en que la financiación se rige por |
| |parámetros estándares, independiente de las características del proceso productivo. Elambiente de la |
| |producción de los bienes inmuebles se caracteriza por corresponder a una actividad económica que difiere de |
| |otros procesos productivos de la industria manufacturera, principalmente por la cantidad de materias primas |
| |que emplea y por los distintos valores que incorpora. La cantidad de eventos que confluyen a la ejecución de |
| |los proyectos y que noincorporan valor constituye una de las razones más importantes para el establecimiento|
| |de las tasas de descuento que se les exige a estos proyectos. Los hechos que no incorporan valor y que |
| |significan costo se cargan en el precio de venta, luego es transferido y quien finalmente lo paga es el |
| |demandante. Detectar las variables que incorporan costos, aislarlas ycuantificarlas es el objetivo |
| |principal. Consignar todos los costos efectivos de los proyectos representa el anhelo de quienes participan |
| |en este mercado. Determinar la incidencia de los costos ocultos y evitables es la forma que permitirá |
| |establecer la comparación cierta entre proyectos alternativos. Establecer la tasa de descuento real para el |
||sector, y sus sensibilidades para las tipologías de proyectos es el resultado proyectable de este estudio. |
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Cuando el producto inmobiliario es transferido, lo normal es que la caracterización que de él se hace esté dada en función de lo que realmente puede usarse, medirse yverse; de allí que cuando se transfiere un bien raíz se hace la consideración de su superficie expresada en los metros cuadrados útiles, independiente de que la superficie real es mayor porque también incluye muros, tabiques, ductos, etc. Por otra parte al promocionar el producto se describen las características de materialidad que a simple vista se detectan y que corresponden a las terminaciones, enningún escenario se habla de la estructura que lo condiciona.
La razón de esto obedece al hecho de que vender algo que no se ve resulta difícil de comprender, la tendencia del usuario es adquirir el contenido, sin cuestionar el proceso que la producción del bien involucró.
Evidentemente el precio de la transferencia no sólo involucra lo que aparentemente se entrega, sino que todo aquello que elproceso usó. En el proceso de producción, ocurre una situación similar, donde la segmentación de los costos se da bajo diferentes criterios, siendo quizás el más común aquel que los separa en función de lo que materialmente se incorpora y que se conoce como costo directo, y aquello que se requiere pero que no es parte del proceso constructivo y que se conoce como costo indirecto.
Lainternalización de este matiz tiene etapas, y dependiendo del mercado, es posible que se asuma que, por ejemplo, el costo indirecto del proyecto de arquitectura constituye un valor vendible, situación que en los segmentos más altos es frecuente, pero que en los más bajos no se entiende y mucho menos valora, de allí que independiente de su presencia y del costo que significa para el producto - el cualporcentualmente es similar en ambos nichos – la sensibilidad del comprador se resiste a pagarlo, luego se oculta para no desvirtuar la transacción. Ejemplos de esta situación se muestran en la publicidad que, cuando se orienta a productos para el segmento socio económico AB, destaca al proyectista, y cuando lo hace para los tramos C3 y D, no lo menciona, evidentemente en un caso se apela al valor que el...