Creditos hipotecarios

1. El mercado hipotecario de Estados Unidos
El mercado hipotecario incorpora a un amplio grupo de instituciones e individuos
que están involucrados con el financiamiento hipotecario. El mercado está dividido
en dos partes, el mercado primario que es donde se originan las hipotecas y el
mercado secundario, donde se compran y venden las hipotecas existentes. Anteriormente,
el mercadohipotecario secundario era pequeño y sin mucha actividad.
Pero la incorporación de dos empresas apoyadas por el gobierno (GSEs por sus
siglas en inglés), a instancias del Congreso Norteamericano y la política de vivienda
vinieron a darle un fuerte impulso al mercado secundario.
A instancias del congreso se crearon dos empresas, la Federal National
Mortgage Association y la Federal Home Loan MortgageCorporation, conocidas
popularmente como Fannie Mae y Freddie Mac respectivamente.
Con la entrada de estos dos nuevos jugadores el mercado hipotecario
secundario comenzó a tener un papel más activo. Estas dos empresas son privadas
y no forman parte del gobierno federal, sin embargo, son conocidas como empresas
patrocinadas por el gobierno debido a que éste les otorga ciertas facilidades, enparticular estas empresas están exentas de los impuestos estatales y locales, exceptuando
los impuestos a la propiedad, y tenían acceso a una línea de crédito de 2 mil
250 mdd por parte del tesoro de los EUA.
Estas dos empresas emiten deuda y utilizan esos recursos para comprar
hipotecas en el mercado secundario, a pesar de que la deuda que emiten no está
explícitamente respaldada por elgobierno federal, la deuda de las GSE se intercambia
normalmente a tasas ligeramente por encima de los títulos de deuda del gobierno,
esto sugiere que los inversionistas creen que el gobierno de EUA respondería por la
deuda de las GSE en caso de una crisis.
Para conseguir apoyo en el congreso, después de sus escándalos contables
en 2003 y 2004, Fannie Mae y Freddie Mac se comprometieron aincrementar
el financiamiento accesible de vivienda. Se convirtieron en los más grandes compradores
de hipotecas subprime, llevando la exposición de estas GSEs a más de un
trillón de dólares. Al hacerlo estimularon el resto del mercado secundario y
magnificaron sustancialmente el costo del colapso. Más de la mitad de las hipotecas
en EUA están respaldadas por estas dos empresas. Cuando el riesgoexcesivo
les explotó en la cara, estas instituciones fueron rescatadas por el gobierno al que
tanto le habían servido como plataforma política.
Con la entrada de estas dos empresas y la sofisticación de todo el mercado
financiero, el mercado hipotecario residencial se expandió rápidamente en los noventa y jugó un papel muy importante en el financiamiento de la vivienda y un
papel fundamental enla crisis actual. Su participación aumentó rápidamente a partir
del año 2000, para el 2003, las GSE concentraban 70% del valor del mercado
hipotecario, a partir de esa fecha su participación se fue reduciendo debido a la
entrada al mercado de muchas empresas privadas que se vieron atraídas por el
fuerte crecimiento del sector inmobiliario.
En el gobierno norteamericano, los defensores delmercado hipotecario
señalaron que los beneficios para una parte de la población al poder adquirir una
casa justificaron los riesgos de los prestamos subprime, ahora es posible observar
que el número de propietarios de casas será menor al que se existía antes de la
burbuja, debido al gran número de embargos y de declaraciones de insolvencia, así
que el objetivo original no se cumplió.
Antes deldesarrollo del mercado secundario, los bancos y las sociedades
de ahorro financiaban la mayor parte de los préstamos inmobiliarios, la mayoría de
las veces ellos originaban el préstamo, realizaban el trámite, atendían la contratación,
prestaban el dinero y recolectaban los pagos. El crecimiento del mercado
secundario tuvo como resultado una creciente especialización en el financiamiento...