Cuanto puedo pagar por este terreno
Páginas: 5 (1221 palabras)
Publicado: 25 de septiembre de 2014
CASO 3: ¿CUÁNTO PUEDO PAGAR POR ESTE TERRENO?
A fines del 2013, Ricardo Pérez, gerente de la inmobiliaria se enfrentaba a un dilema para decidir la compra de un gran terreno en las intersecciones de la Av. Argentina con la Av. Universitaria (Distrito Cercado de Lima), área de 42,000 m2, con una zonificación Industrial –II, sabía que este proyecto podría generar un salto notable en suparticipación de mercado.
El propietario del terreno era una empresa perteneciente a un importante grupo, que tenía registrado el terreno en sus activos con un valor de US $ 1.0MM, y no tenía mayor actividad, sus ingresos y gastos únicamente están relacionados a un contrato de alquiler por un área de 20,000 m2; y proponía vender las acciones de la empresa a un valor de US $ 25.2MM; otra opción para laventa era vender solo el terreno, en cuyo caso el precio sería US $ 37.0MM.
Asimismo, el terreno tenía una excelente ubicación y se podría desarrollar un proyecto inmobiliario para viviendas y también un desarrollo comercial; sin embargo, Ricardo tenía una serie de dudas respeto a este terreno, tales como:
1. El cambio de zonificación podía tomar 6 meses con una incertidumbre que puedacambiarse a una zonificación de Industrial – II a Residencial Densidad Alta (RDA). ¿Qué pasaba si se demoraba más de lo debido ó simplemente la Municipalidad rechazaba el cambio de zonificación de RDA a una zonificación de Residencial Densidad Media (RDM)?
2. El terreno actualmente está alquilado a una empresa distribuidora de productos eléctricos en una extensión de 20,000 m2 como almacén;el contrato terminaba en Dic. 2015, y paga la suma de US $ 4.5 por m2 – mes, contrato que el propietario endosaría en todos sus términos a favor del comprador. ¿Qué pasaba si terminado el plazo el inquilino se resiste a retirarse, si tenía alguna preferencia en la venta del terreno?
3. También se obtuvo información que el terreno tenía una afectación de 4,000 m2 para la construcción de unintercambio vial.
4. El terreno por su condición industrial no tenía habilitación urbana, sin embargo, los especialistas señalaban que dado que se encontraba en zona urbana no era complicada regularizar los servicios y equipamiento urbano.
Información del terreno y cabida
Según los abogados y arquitectos se podría conseguir una zonificación RDA con una altura de 1.5 (a + r), considerando el anchode la vía tiene 25 metros y un retiro de 3 metros, se estima una altura de 14 pisos; sin embargo, en la zona cercana los conjuntos residenciales tienen una altura máxima de 12 pisos; y el área libre a dejar es de 60% según las normas de edificación del Cercado de Lima. Asimismo, no se dejaría áreas para habilitación urbana, ya que la zona cuenta con todo el equipamiento urbano, en todo caso seestima un pago a la Municipalidad de Lima de US $ 200,000.
Asimismo, los arquitectos estiman que el área vendible representa el 90.5% del área a construir; los estacionamientos se construirán en la superficie.
Precios de Venta
Un estudio de oferta, señala que el precio promedio de venta para departamentos en la zona estaría alrededor de USD 900 x m2. Estos precios incluyen un IGVequivalente al 50% del IGV del 18%, es decir 9%.
Evaluación
Ricardo, sabe que usted está cursando el MDI en Centrum y le pide su asesoría para una evaluación rápida en función a la incidencia del valor del terreno y pago de alcabala1 respecto a las ventas, que según estima no debe sobrepasar el 20%, y para lo cual solicita:
Área a construir, para lo cual se sugiere estimar el coeficiente deedificación.2, a esta área adicionar sumar el área en sótanos (estacionamientos) de requerirse.
Área de terreno = 42,000m2
Área de terreno afectado = 4,000m2
Área neta = 38,000m2
Área libre = 60%
N° Pisos = 14 pisos según parámetros (optimista), sin embargo trabajaremos con 12 pisos (según vecinos) por ser el caso más desfavorable.
Coeficiente de edificación = (1-60%) x 12 = 4.8
Área en...
A fines del 2013, Ricardo Pérez, gerente de la inmobiliaria se enfrentaba a un dilema para decidir la compra de un gran terreno en las intersecciones de la Av. Argentina con la Av. Universitaria (Distrito Cercado de Lima), área de 42,000 m2, con una zonificación Industrial –II, sabía que este proyecto podría generar un salto notable en suparticipación de mercado.
El propietario del terreno era una empresa perteneciente a un importante grupo, que tenía registrado el terreno en sus activos con un valor de US $ 1.0MM, y no tenía mayor actividad, sus ingresos y gastos únicamente están relacionados a un contrato de alquiler por un área de 20,000 m2; y proponía vender las acciones de la empresa a un valor de US $ 25.2MM; otra opción para laventa era vender solo el terreno, en cuyo caso el precio sería US $ 37.0MM.
Asimismo, el terreno tenía una excelente ubicación y se podría desarrollar un proyecto inmobiliario para viviendas y también un desarrollo comercial; sin embargo, Ricardo tenía una serie de dudas respeto a este terreno, tales como:
1. El cambio de zonificación podía tomar 6 meses con una incertidumbre que puedacambiarse a una zonificación de Industrial – II a Residencial Densidad Alta (RDA). ¿Qué pasaba si se demoraba más de lo debido ó simplemente la Municipalidad rechazaba el cambio de zonificación de RDA a una zonificación de Residencial Densidad Media (RDM)?
2. El terreno actualmente está alquilado a una empresa distribuidora de productos eléctricos en una extensión de 20,000 m2 como almacén;el contrato terminaba en Dic. 2015, y paga la suma de US $ 4.5 por m2 – mes, contrato que el propietario endosaría en todos sus términos a favor del comprador. ¿Qué pasaba si terminado el plazo el inquilino se resiste a retirarse, si tenía alguna preferencia en la venta del terreno?
3. También se obtuvo información que el terreno tenía una afectación de 4,000 m2 para la construcción de unintercambio vial.
4. El terreno por su condición industrial no tenía habilitación urbana, sin embargo, los especialistas señalaban que dado que se encontraba en zona urbana no era complicada regularizar los servicios y equipamiento urbano.
Información del terreno y cabida
Según los abogados y arquitectos se podría conseguir una zonificación RDA con una altura de 1.5 (a + r), considerando el anchode la vía tiene 25 metros y un retiro de 3 metros, se estima una altura de 14 pisos; sin embargo, en la zona cercana los conjuntos residenciales tienen una altura máxima de 12 pisos; y el área libre a dejar es de 60% según las normas de edificación del Cercado de Lima. Asimismo, no se dejaría áreas para habilitación urbana, ya que la zona cuenta con todo el equipamiento urbano, en todo caso seestima un pago a la Municipalidad de Lima de US $ 200,000.
Asimismo, los arquitectos estiman que el área vendible representa el 90.5% del área a construir; los estacionamientos se construirán en la superficie.
Precios de Venta
Un estudio de oferta, señala que el precio promedio de venta para departamentos en la zona estaría alrededor de USD 900 x m2. Estos precios incluyen un IGVequivalente al 50% del IGV del 18%, es decir 9%.
Evaluación
Ricardo, sabe que usted está cursando el MDI en Centrum y le pide su asesoría para una evaluación rápida en función a la incidencia del valor del terreno y pago de alcabala1 respecto a las ventas, que según estima no debe sobrepasar el 20%, y para lo cual solicita:
Área a construir, para lo cual se sugiere estimar el coeficiente deedificación.2, a esta área adicionar sumar el área en sótanos (estacionamientos) de requerirse.
Área de terreno = 42,000m2
Área de terreno afectado = 4,000m2
Área neta = 38,000m2
Área libre = 60%
N° Pisos = 14 pisos según parámetros (optimista), sin embargo trabajaremos con 12 pisos (según vecinos) por ser el caso más desfavorable.
Coeficiente de edificación = (1-60%) x 12 = 4.8
Área en...
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