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8/ EL RESPETO A LA FORMA DE LA COSA. LAS MEJORAS.

El código civil en su artículo 1.557 obliga al arrendador a no variar la forma de la cosa arrendada, lo que es una aplicación concreta de la obligación que tiene de no perturbar al arrendatario en el goce pacífico de la cosa. Respecto del arrendatario guarda silencio. Pero si tiene facultad para hacer mejoras útiles y voluntarias, respetando laforma, igualmente tendrá esta última obligación a, aunque no mejore.

9/ TERMINACIÓN DEL ARRENDAMIENTO.

El arriendo termina por las siguientes causas:

Vencimiento del plazo. La tácita reconducción. Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado sin necesidad de requerimiento, a pesar de ello existe la tácita reconducción regulada en el art. 1.566Código Civil, disponiendo que al terminar el contrato permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador. La tácita reconducción supone un nuevo contrato con idéntico contenido que el anterior, excepto en lo que se refiere a su duración y a las obligaciones contraídas por un tercero.

Resolución de un contrato. El incumplimiento de lasobligaciones fundamentales a cargo del arrendador y del arrendatario, podrían pedir respectivamente la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, también procederá la resolución con indemnización de daños y perjuicios, o sólo esta indemnización cuando uno de los contratantes hubiese faltado a lo estipulado.

Venta de la cosa arrendada: Se otorga al comprador la facultad de darpor terminado el arriendo vigente al verificarse la venta. El arrendatario podrá exigir que se le indemnice por los daños y perjuicios que se le ocasionen. El fundamento de la indemnización a cargo del vendedor reside en la extinción anticipada del contrato como consecuencia de un acto suyo, que implica la obligación de garantizar el goce pacifico. Pero si en el contrato se pacto la libertad delarrendador para vender la cosa no esta obligado a indemnizar al arrendatario.

Perdida de la cosa arrendada. A la perdida o destrucción material debe equipararse la imposibilidad del goce de la cosa y la jurisprudencia interpreta el artículo 1568 en el sentido de que se extingue la relación arrendaticia, criterio que siguen la L.A.R. de 31-12-80 (ART. 82) y la L.A.U. de 24-11-1994 (ART.28)Muerte del arrendatario o del arrendador. Guarda silencio el Código Civil sobre si estos hechos son causa de extinción del contrato, en contraste con sus antecedentes que así lo establecían. La doctrina más generalizada sostiene la extinción.

10/ DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO A LA TERMINACIÓN DEL ARRIENDO.

El arrendatario debe devolver la cosa al concluir el arriendo tal ycomo la recibió. Las pérdidas y deterioros debidos al tiempo, a su uso ordinario o por causa inevitable no son de su cargo. Tiene también el arrendatario la responsabilidad al obligarse a responder por los deterioros causados por las personas de su casa, no solo de sus familiares sino también a los criados, huéspedes y visitas.

11/ DESAUCIO DEL ARRENDATARIO.

El arrendador podrá desahuciar alarrendatario y recuperar el bien inmueble, para los bienes muebles no sirve, por las siguientes causas taxativas:

Expiración del termino convenido.

Falta de pago del precio convenido.

Infracción de cualquiera de las condiciones estipuladas en el contrato.

Destinar la cosa arrendada a usos o servicios no pactados que la hagan desmerecer; o no sujetarse en su uso como undiligente padre de familia.

12/ SUBARRIENDO Y CESIÓN DEL ARRENDAMIENTO.

El Código Civil autoriza al arrendatario a subarrendar en todo o en parte la cosa arrendada, excepto cuando sé prohiba en el contrato expresamente. Existirían pues dos contratos. El segundo se apoya y recibe su fuerza del primero, es un contrato de arrendamiento con todas sus características, pero hecho por el...