derecho civil contratos

En fecha 27 de febrero de 2006, Sebastián Orozco como vendedor celebro un contrato de compraventa con el señor Wilmer González sobre un inmueble ubicado en la calle 72 # 41- 136. El precio pactado fue la suma de ciento vente millones de pesos ($120.000.000), precio que fue pagado en su totalidad por el comprador.
El inmueble le fue entregado al comprador el 15 de marzo de 2006.
A los treinta(30) días de estar viviendo el el comprador inmueble el comprador descubre que este carece de instalaciones sanitarias y las eléctricas se encuentran en mal estado, además cuando llueve tiene enormes y numerosas filtraciones;
Ante tal situación nos consulta como abogados lo siguiente:

1) Como se denominan estos efectos o vicios:
Rta: artículo 1893 del código civil establece que laobligación de saneamiento comprende dos objetos:
a) Amparar al comprador en el dominio y posesión pacifica de la cosa vendida.
b) Responder de los efectos ocultas de esta llamados vicios redhibitorios.

2) Que obligaciones le puede exigir el comprador al vendedor ?
Rta: articulo 1904 y 1906 del código civil establece que obligaciones puede exigir el comprador al vendedor:
a) La restitución delprecio, aunque la cosa al tiempo de la evicción valga menos.
b) La de las costas legales del contrato de venta que hubieren sido satisfechas por el comprador.
c) La del valor de los frutos que el comprador hubiere sido obligado a restituir al dueño, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 1902.
d) La de las costas que el comprador hubiere sufrido a consecuencia y por efecto de la demanda, sinperjuicio de lo dispuesto en el mismo artículo.
e) El aumento de valor que la cosa evicta haya tomado en poder del comprador, aún por causas naturales, o por el mero transcurso del tiempo.

Articulo 1906. El vendedor será obligado a reembolsar al comprador el aumento de valor que provenga de las mejoras necesarias o útiles, hechas por el comprador, salvo en cuanto el que obtuvo la evicción hayasido condenado a abonarlas.

3) Que términos o plazos tiene el comprador para demandar al vendedor y desde cuando se cuenta con este término?

Según el Artículo 1923 del código civil la acción redhibitoria durara un año respecto de los bienes raíces, en todos los casos en que las leyes especiales o las estipulaciones de los contratantes no hubieren ampliado o restringido este plazo. El tiempose contará desde la entrega real, es decir, a partir del 15 de marzo de 2006.


4) Dentro de las pretensiones y derechos del comprador, podrá pedir, la recisión o la rebaja del precio? Como se llama una u otra acción y que plazo tiene para invocarlas, y si esos plazos son los mismos para los bienes muebles y para los inmuebles, y desde cuando se cuentan.
A que tiene derecho el comprador encaso de que opte la terminación del contrato y cuales derechos si opta por continuarlo rebajando el precio.

a) Según el art. 1914 del c. civil se llama Acción redhibitoria, la que tiene el comprador para que se rescinda la venta o se rebaje proporcionalmente el precio por los vicios de la cosa vendida raíz o mueble.

b) Según el art. 1923 del c. civil. La acción redhibitoria durará seis mesesrespecto de las cosas muebles y un año respecto de los bienes inmuebles, en todos los casos en que las leyes especiales o las estipulaciones de los contratantes no hubieren ampliado o restringido este plazo. El tiempo se contará desde la entrega real. Es decir según el caso a partir del 15 de marzo del 2006.

c)Según el art. 1917 del c. civil: derecho de rescisión o rebaja del precio. Los viciosredhibitorios dan derecho al comprador para exigir o la rescisión de la venta, o la rebaja del precio, según mejor le pareciere.

5) Que requisitos deben de reuinir el defecto o daños o mal estado del inmueble para poder el comprador demandarlo y tener éxito en sus reclamaciones.
Según el articulo 1915.Son vicios redhibitorios los que reúnen las calidades siguientes:

a) Haber existido...