Derecho Civil Iii, Propiedad Horizontal

Tema 13

PROPIEDAD HORIZONTAL



1- Propiedad horizontal. Concepto y evolución legislativa
2- Constitución
3- Elementos privativos
4- Elementos comunes
5- Cuota
6- Uso de elementos privativos y comunes
7- Obras
8- Deber de contribuir
9- La Comunidad de propietarios. Órganos
10- La Junta de propietarios. Régimen de adopción de acuerdos
11- Impugnación de acuerdos
12- Extinción dela propiedad horizontal
13- Complejos inmobiliarios privados
14- Subcomunidades



1- Propiedad horizontal. Concepto y evolución legislativa


La propiedad horizontal es el régimen jurídico propio de los edificios destinados a la división jurídica en pisos o locales de propiedad independiente. No es el único régimen posible que puede adoptar un edificio de pisos (p. e., puede serpropiedad de un único dueño que alquila los pisos, puede estar sometido a una comunidad proindiviso, etc.), pero sí es el más frecuente.

El régimen de la propiedad horizontal se caracteriza porque:

a) En el edificio hay unos elementos privativos, propiedad individual de cada propietario, y otros elementos comunes indivisibles e inalienables separadamente;

b) A cada uno de los elementos privativosle corresponde una cuota indivisible sobre el total del inmueble que se emplea como módulo para fijar la atribución de titularidad sobre el conjunto, el voto ponderado y cuánto se debe contribuir al pago de los gastos comunes;

c) La ley regula un modo de organización de las relaciones entre propietarios del inmueble (la Comunidad de propietarios), así como sus órganos, procedimientos y régimende mayorías para la toma de decisiones;

d) La regulación de la Comunidad resulta de la conjunción de la Ley de Propiedad Horizontal y la autonomía de la voluntad plasmada en los estatutos y el régimen interno. En efecto, aunque la aplicación de la LPH es imperativa (DT 1ª LPH), dentro de ella puede distinguirse un núcleo duro imperativo ("claramente deducibles de los mismos términos de la Ley"según la EdM[1] de la LPH; en realidad, coincide fundamentalmente con lo regulado en el art. 396 CC) y otros aspectos en que la autonomía de la voluntad tiene más margen de actuación (p. e., la estructura organizativa).

Con palabras de la EdM de la LPH,
"la propiedad horizontal hizo su irrupción en los ordenamientos jurídicos como modalidad de la comunidad de bienes. El progresivodesenvolvimiento de la institución ha tendido principalmente a subrayar los perfiles que la independizan de la comunidad. La modificación que introdujo la Ley de 26 de octubre de 1939 en el texto del artículo 396 del CC ya significó un avance en ese sentido, toda vez que reconoció la propiedad privativa o singular del piso o local, quedando la comunidad, como accesoria, circunscrita a lo que se havenido en llamar elementos comunes".

Sin embargo, el art. 396 CC resultaba claramente insuficiente. La regulación de los derechos y obligaciones de los propietarios estaba entregada a la autonomía de la voluntad reflejada en los Estatutos, pero éstos sólo reflejaban la voluntad del promotor, que era quien los imponía con base en ciertos tipos generalizados por la práctica, con adhesión posteriorde los compradores.

La Ley 49/1960 sobre Propiedad Horizontal (LPH) supuso en nuestro país una primera regulación completa del fenómeno. Pretendió llevar al máximo posible la individualización de la propiedad desde el punto de vista del objeto. Eliminó los derechos de tanto y retracto; estableció los derechos y deberes de los copropietarios de una forma completa a la que debía sujetarse elEstatuto; aclaró qué gastos debían ser atendidos por todos; reforzó las medidas de la Comunidad para exigir su cumplimiento frente a los propietarios, incluida la posibilidad de privación judicial del ejercicio de su derecho al propietario que incumple; reguló los órganos de gestión y administración del inmueble (Junta, Presidente y Administrador); y modificó la Ley Hipotecaria para permitir la...