Derecho Civil III

1. ¿Qué pretensión prosperará?
En primer lugar habría que calificar el supuesto que se suscita. Estaríamos ante un supuesto de accesión de inmueble a inmueble, ya que alguien construye sin título que legitime la construcción (no es propietario, ni tiene un derecho de superficie). ¿Sería un supuesto de accesión de bien inmueble a inmueble recogido en el Cc. de los Art.361 a 365 Cc.? En principiolo sería porque como hemos señalado estos preceptos resuelven la accesión cuando una construcción se realiza en suelo ajeno.
El TS dice que los Art.361 a 365 Cc. sólo están referidos a situaciones en que las construcciones se realizan íntegramente en suelo ajeno. Se entiende pues, que estos preceptos no le son aplicables al supuesto, ya que nos encontramos ante un supuesto de construcciónextralimitada, que no se encuentra recogida en el Cc. Nos encontramos ante una laguna legal, ya que no existen leyes que traten las construcciones extralimitadas. Esto ha motivado que el TS desde la STS 31 mayo de 1959 hay elaborado una doctrina para cubrir esta laguna legal, y mediante la cual da solución a esta situación amparándose en la función que se reconoce a la jurisprudencia en el 1,6 Cc. encuanto a completadora del OJ, calificando ya la situación como una construcción extralimitada.
Vamos a ver cuál es la doctrina mediante la cual se resuelven estas situaciones para ver cuáles de los elementos citados se dan en el supuesto. De concurrir todos los elementos señalados por el TS, la solución en el caso de construcción extralimitada no es la del Cc. El TS ha derogado el principiosuperficie solo sedi para aplicar el principio contrario de accesión invertida. Los requisitos son los siguientes:
1) Que la parte del suelo invadido por la construcción sea inferior en extensión a la parte del suelo en que se ha levantado la construcción perteneciente al constructor.
Como hemos visto en el caso práctico se invaden 200m2 y la construcción ocupa 1.000 m2. Por ello deducimos que 800 m2están construidos en el suelo propio del constructor.

2) Que se produzca una unidad indisoluble entre la construcción y el suelo invadido.
Este requisito se cumple porque se trata de un hotel, que es una unidad inmobiliaria indisoluble. Cosa distinta sería si se tratara de un complejo hotelero constituido por múltiples unidades inmobiliarias y alguna de ellas esté en suelo ajeno.

3) Que loconstruido en suelo ajeno tenga más valor y más importancia que el suelo o que el valor que tiene el suelo invadido.
En el caso práctico la suite del hotel, que es la que se encuentra extralimitada tiene un valor de 200.000€ y el valor del terreno representa 100.000 €, por lo que tiene más valor la suite que el terreno invadido.

4) Que se trate de una construcción de buena fe.
Que el que invada el sueloajeno ignore que no tiene derecho a construir sobre el suelo ajeno. En favor del que construye en suelo ajeno con buena fe está la presunción de buena fe. La buena fe siempre se presume y por tanto, el que la niegue, le corresponderá la carga de la prueba.
¿Queda desvirtuada la presunción de buena fe por la existencia de una inscripción de la finca invadida mediante la que se demuestra que ellímite no es la hilera de pinos, sino que está muy anteriormente? Podría por tanto haber conocido el que construye mediante el catastro que la construcción estaba en suelo ajeno.
Se podría pensar que esa ignorancia no es excusable, ya que podía haber salido de ella habiendo consultado el catastro. La pregunta que nos hacemos es si queda destruida la presunción de buena fe por una ignorancia inexcusable.Hay que responder negativamente porque el TRLCI (decreto ley aprobado el 5 de mayo de 2004) le confiere al catastro el carácter de registro administrativo, lo que ha motivado que el TS en múltiples sentencias haya declarado que el catastro inmobiliario no produce efecto alguno en las relaciones jurídico-privadas, sólo produce efectos en las relaciones entre los ciudadanos y las AA.PP. Esto es...