Derecho Civil Reales

Efectos de la inscripción de la hipoteca
Generalidades
La inscripción es una formalidad a cuyo cumplimiento se subordina la eficacia de un acto constitutivo del gravamen respecto a terceros, de tal manera que la faltad de inscripción hace que la hipoteca no pueda afectar sino a las partes intervinientes en el acto
En este sentido, conviene puntualizar que hay legislaciones que atribuyen ala inscripción efecto constitutivo de manera que la hipoteca no registrada no produce ninguna consecuencia. Prácticamente, no existe, carece de toda eficacia tanto en las relaciones de las partes entre sí, como respecto a terceros. En otras, en cambio, la inscripción solo tiene efecto de publicidad, de tal modo que el público pueda tener conocimiento de la constitución de una hipoteca y evitarasí la posibilidad la constitución de varias sobre un mismo inmueble, en forma clandestina y perjudicial para terceros.
En nuestro ordenamiento jurídico, la inscripción no tiene carácter constitutivo, siendo formalidad requerida para dar publicidad al acto de constitución de hipoteca, un arbitrio creado por la ley para llevar a conocimiento de terceros la existencia del gravamen. La falta deinscripción no obsta de validez y eficacia del gravamen, pero los terceros no pueden verse afectados por una hipoteca de la que no ha tomado razón en el registro público correspondiente y en la forma y condiciones específicamente determinadas.
Sin embargo, las partes intervinientes en el acto no pueden invocar la falta de inscripción como fundamento para pretender ignorar la existencia delgravamen porque respecto a ellas la hipoteca se perfecciona desde el mismo momento de la celebración del acto, conforme a lo dispuesto por el artículo 2369. Respecto de las partes el escribano, los testigos, y demás intervinientes, la hipoteca constituida por escritura pública se considera registrada
El objetivo básico de los registros es la seguridad o protección del tráfico jurídicoinmobiliario. Cuanto mayor sea el nivel d eficacia alcanzado por el instrumento técnico puesto al servicio del fenómeno publicitario, mayor será el nivel de seguridad de las transacciones jurídicas inmobiliarias. Esta protección responde, especialmente, a propósito de asegurar a los terceros a los terceros no intervinientes en el acto constitutivo contra la publicidad de constitución de hipotecasclandestinas

No resulta fácil determinar quién es el tercero que goza de la protección acordada por el registro. La determinación del concepto tropieza con innumerables dificultades, agravadas por la oposición de las concepciones civilista e hipotecarista, y dentro de esta última, la oposición entre la doctrina unitaria y pluralista
Las partes contra quienes produce efectos la hipoteca noregistrada no son solamente el deudor y el acreedor sino que incluyen otras personas algunas de las cuales pueden no haber intervenido, de ninguna manera, en el acto constitutivo. Así en el caso de fallecimiento de los contratantes, sus herederos no pueden invocar la falta de inscripción y respecto de ellos, la hipoteca constituida de acuerdo con los requisitos legales se considera registrada, a todossus efectos. Los herederos ocupan el lugar de su causante y si esta no podía alegar la falta de inscripción tampoco podrán hacerlo sus herederos a titulo universal. Tampoco pueden prevalerse de la falta de inscripción el escribano público, los testigos del acto los empleados de la oficina donde se formalizare la escritura de constitución y tuvieren conocimiento del acto.
Según el art. 2373la hipoteca inscripta confiere al acreedor un derecho preferente a ser pagado sobre el precio del inmueble podrá demandar la ejecución y venta de la cosa hipotecada, sea que está en poder del deudor, del constituyente o de un tercero poseedor; naturalmente que la demanda podrá sobrevenir cuando el crédito se torne exigible, y en cuanto a las dos posibilidades planteadas, se correlacionan...