derecho civil

Propiedad Horizontal
Concepto.
Se llama así la división entre distintos propietarios de los varios pisos de un edificio o de los diferentes departamentos de un edificio de una sola planta, que sean independientes y que tengan salida a la vía pública, directamente o por pasaje común.

Origen de la Propiedad Horizontal

Aunque algunas de sus características provienen del antiguo derechoromano, la primera referencia legal a la propiedad horizontal aparece en el Código Civil francés de 1804, conocido como “Código Napoleón”. En su artículo 664, este código legislaba sobre el caso en el cual “... distintos pisos de un edificio pertenecen a diferentes propietarios” y establecía una serie de reglas rudimentarias referidas a las obligaciones de dichos propietarios respecto de las mejoras yel mantenimiento del edificio. Basadas en ese artículo, la jurisprudencia y la doctrina empezaron a elaborar teorías jurídicas acerca de la naturaleza de esta especie de propiedad común, y a partir de allí muchos códigos civiles de distintos países incorporaron el concepto de un modo u otro.
Desde muy antiguo, en el mundo occidental y hasta hace relativamente poco tiempo, los edificios no podíandividirse en partes para ser vendidos separadamente.
Desde el Imperio romano primaba el concepto de que la casa, el "domus", tenía algo de sagrado por ser la sede del hogar familiar y el culto a los antepasados. Por eso es que los edificios grandes -que los había- eran explotados como inquilinatos (esos que fueron tan bien descriptos en los viejos sainetes rioplatenses, como los de FlorencioSánchez). Eran los famosos "conventillos".
Pero con el fenómeno de las grandes concentraciones urbanas, como así también a raíz de la invención del cemento Portland que permitió la construcción de enormes estructuras de hormigón, el mundo fue aceptando que los edificios no fuesen intangibles, idea que cuajó en el año 1948 con la sanción de la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal, que permitió ladivisión de los edificios en pisos o departamentos para su venta en forma individual y separada. Esta ley nace -no sólo como consecuencia de una corriente internacional que ya se había impuesto en ese sentido-, sino también como un medio de popularizar la propiedad privada, permitiéndole a una gran masa de población el acceso a una vivienda propia, con lo que se fortaleció indudablemente la clasemedia.
La llamada "Propiedad Horizontal" es propiedad plena, es decir, dominio y como tal, es un derecho real. Pero ¿por qué horizontal? Veamos: Desde antiguo y hasta el año 1948 (fecha en que apareció la Ley 13.512), quien era propietario de un terreno, era asimismo dueño de todo lo plantado y edificado sobre él, sin limitaciones espaciales, es decir, teóricamente, hasta el cielo.
Ahora bien: laley de propiedad horizontal limita el espacio en el cual se ejerce la propiedad, permitiendo sectorizar dicho espacio de modo que todo lo que se construye sobre el terreno en diversos planos horizontales pueda ser de propiedad de otras personas además del dueño del terreno. También permite que la superficie de ese terreno puede ser sectorizada y dividida en diversas unidades dentro de un mismo planopara ser vendidas separadamente.
También debe reconocerse otro costado en la motivación de los legisladores de aquel tiempo: la ley venía a inaugurar un tipo de negocio nuevo para las firmas constructoras, pero su texto carece de normas específicas dedicadas a la convivencia. Es decir: al legislador se le pasó por alto que en esos conglomerados irían a vivir y trabajar personas, familias, y queesa convivencia iría a requerir de normas propias.
A partir de la ley mencionada, todo edificio sometido al régimen de propiedad horizontal posee un sector de unidades funcionales -de propiedad exclusiva de cada propietario-, y otro sector de cosas comunes, como decíamos, constituido por bienes y servicios compartidos por ellos. Cada propietario tiene propiedad, es decir, dominio sobre su...