Derecho Comercial

DERECHO INMOBILIARIO

LA PROMESA DE COMPRAVENTA

DEFINICION: Es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa (en derecho este término se utiliza para referirnos a bienes muebles e inmuebles) y la otra a pagarla en dinero. La venta de inmuebles no se considera perfecta mientras no se ha otorgado escritura pública.

ES UN CONTRATO SOLEMNE:

Porque para que produzcaobligaciones debe contar con ciertos requisitos que son:
1.- Que conste por escrito.
2.- Que el contrato prometido no sea de aquellos que la ley considera ineficaces o prohibido por las leyes.
Ejemplo: Prometo vender un bien que esta fuera del comercio humano, como el planeta Marte o las estrellas del universo etc.

EL CONTRATO ES LEY PARA LAS PARTES:

Todo contrato legalmente celebrado es una leypara los contratantes y no puede ser invalidado sino por su consentimiento o por causas legales (es decir por vía judicial), esto se presente cuando alguna de las partes no da cumplimiento a la totalidad, o a alguna, o algunas de las cláusulas estipuladas en el contrato de promesa de compraventa, razón por la cual una parte que si cumplió demanda a la otra parte que no cumplió, para exigirle elcumplimiento de las obligaciones estipuladas en la promesa de compraventa..

CONTENIDO Y EXPLICACION DE LA PROMESA DE COMPRAVENTA EN TODO SU ARTICULADO:

TODA PROMESA DE COMPRAVENTA DEBE CONSTAR DE TRES ELEMENTOS A SABER:

a) ELEMENTO PERSONAL: Es la identificación clara y completa de las partes que intervienen en la promesa de compraventa (nombres, apellidos completos y número de cédula eindicando la calidad en que actúa, si como PROMETIENTE VENDEDOR o COMO PROMETIENTE COMPRADOR.

b) ELEMENTO REAL: Es la identificación plena de la cosa vendida; casa, apartamento, local, bodega etc., determinada por su ubicación (dirección), linderos y demás especificaciones, número de matrícula inmobiliaria y número de Cédula Catastral, incluyendo el precio pactado entre las partescontratantes.

c) EL ELEMENTO FORMAL: Es el conjunto de normas y voluntades que de común acuerdo entre las partes celebran la promesa de compraventa (es decir las cláusulas que componen la promesa de compraventa).

INTEGRADO DE LA PROMESA DE COMPRAVENTA

1.- IDENTIDAD DEL PROMETIENTE VENDEDOR Y PROMETIENTE COMPRADOR
2.- CLAUSULAS; IDENTIDAD PLENA DE LA COSA VENDIDA, Es decir, se debe anotarclaramente la dirección del inmueble objeto de la venta, su ubicación y los correspondientes linderos y medidas.
3.- PRECIO Y FORMA DE PAGO, se debe establecer de común acuerdo (ARRAS. Es el valor dado en prenda por la celebración del Contrato, se entiende que cada uno de los contratantes podrá retractarse; el que ha dado las Arras perdiéndolas y el que las ha recibido restituyéndolas dobladas(Art. 1589 C.C.).
4.- Se debe anotar un PARAGRAFO en el que conste que la venta se hace como de CUERPO CIERTO. DEFINICION DE CUERPO CIERTO: Una cosa es de cuerpo cierto cuando está determinada de tal manera que se hace diferenciable de las demás de su especie. EJEMPLO: El vehículo Renault Megane de placas ABC 178 modelo 2010, El lote No. 4 de la manzana 7 de la urbanización Modelia etc., es decirque la cosa vendida sea única y este plenamente identificada.

Y DE GENERO: Es cuando apenas se determina por sus caracteres comunes o generales sinque se distinga de los demás de su especie. EJEMPLO: UN PERRO, UN VEHICULO, UNA NEVERA etc.

5.- TRADICION (cómo se adquirió el inmueble que se transfiere o se vende), ejemplo. Que el prometiente vendedor adquirió el inmueble que por medio de esteinstrumento transfiere por compra a Campo Elías Martínez, mediante escritura pública No. 562 del 15 de diciembre de 2009 de la notaria 12 de Bogotá, y registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos en el folio de matricula inmobiliaria No. 50S-3125654.
6.- SANEAMIENTO. (Que el inmueble materia del presente contrato no ha sido enajenado a terceras personas y se halla libre de todo...