Derecho constitucional

El arrendamiento o locatio-conductio, es un contrato consensual por el cual una de las partes llamada arrendador, se obliga a transferir temporalmente el uso y goce de una cosa mueble o inmueble a otra parte denominada arrendatario, quien a su vez se obliga a pagar por ese uso o goce un precio cierto y determinado. Yo me centraré en el arrendamiento urbano.
La actual ley por la que se rige losarrendamientos urbanos es la Ley de arrendamientos urbanos o LAU, teniendo especial relevancia los artículos 6.1 y 6.3; según el primero los derechos y beneficios que se conceden a los inquilinos y subarrendatarios de vivienda son irrenunciables; en consecuencia se considera nula y sin valor ni efecto alguno cualquier estipulación contractual que los contradiga, y el art.6.3 serán en cambiorenunciables sin formalidad alguna los beneficios que la ley confiere al arrendador, de vivienda o local de negocio, y a los arrendatarios o subarrendatarios del local de negocio, salvo, en todo caso, el derecho de prorroga a favor del arrendatario del local.
Respecto a la renta o el precio del arrendamiento urbano; debemos diferenciar entre la renta de las viviendas o locales que subsistiesen el díade entrada en vigor de la ley cuya renta seguiría siendo la misma y en el arrendamiento las viviendas o locales posteriores a la entrada en vigor de la ley, la renta o base inicial será libremente pactada, pero después tendrá que mantenerse durante el tiempo que dure el arrendamiento incluso durante el prorrogo legal. Decir también que las partes pueden establecer cláusulas de estabilización delcontrato. El art.101 de LAU establece la subida de la renta por parte del arrendador, esta siempre deberá de comunicarse al arrendatario siempre por escrito y la causa de ello debiendo de responder el inquilino en un plazo de 30 días, de forma que su silencio se interpreta como aceptación tácita, si el arrendatario no acepta, el arrendador podrá exigir el pago de la renta o resolver el contrato, Ensupuestos de creación o elevación de impuestos que graven la finca, modificación subjetiva de la situación arrendataria, obras necesarias.. podrá producirse la subida de la renta sin comunicárselo al arrendatario. Por último el art.105 de la ley impone el pago de una fianza por el importe de una mensualidad en el arrendamiento de una vivienda amueblada o local de negocio, dicha fianza se haceextensible a los subarriendos.
OBRAS DE CONSERVACIÓN Y MEJORA: Las reparaciones necesarias correrán por parte del arrendador; el arrendador deberá de comunicarle la reparación al inquilino, el inquilino podrá en todo momento tomar las medidas urgentes y necesarias para evitar daño inminente o incomodidad grave. Si las obras de reparación tienen su origen en daño doloso o negligencia producido porel inquilino el arrendador puede pedir al inquilino su parte e incluso resolver el contrato.
Por lo que se refiere a las obras de mejora solamente se regulan en la Ley de Arrendamientos Urbanos en el caso de que se les suba la renta a los inquilinos o arrendatarios por razón de la misma, no se estipula nada sobre quien puede realizarlas. El art. 112 autoriza al arrendador asubir la renta siempre y cuando las mejoras se realicen acuerdo con los inquilinos, se necesita 3/5 partes de los inquilinos para poder realizar la obra.
En lo referido a la duración del contrato debemos de nombrar fenómenos como; la prórroga forzosa, la supresión de la obligatoriedad de la prórroga, la tácita reconducción y la subrogación.
LA PRÓRROGA FORZOSA: Según la LAU el contrato durará eltiempo que las partes hubieran estimado, pero al finalizar este plazo se establece la prórroga indefinida del contrato siendo este un derecho irrenunciable. Sin embargo la ley establece algunas excepciones, en las que el inquilino o arrendatario no tendría derecho a prórroga; cuando el arrendador necesita la casa o local para él su ascendientes o descendientes, para derribar la finca y...