Derecho De Superficie

Superficie

1. Concepto
Es un derecho de naturaleza real en el que el propietario del suelo, el concedente, deriva la posibilidad jurídica a un tercero, llamado concedente, de levantar construcciones en el suelo de su propiedad bajo ciertas condiciones. Como dice Alberto Vásquez Ríos: “el virtud del derecho de superficie, el propietario del suelo constituye, sobre este, un derecho a favorde un tercero facultándolo a tener y mantener construcciones sobre el mismo o por debajo de éste, por un tiempo determinado”. 
Debe tenerse en cuenta que, como regla general, todo lo que está construido sobre el suelo pertenece al dueño de éste. Sin embargo, el derecho de superficie es una excepción -prima face- a esta regla general por separar la construcción del suelo sobre el que se halla. Noobstante, es una excepción limitada puesto que al vencerse el plazo pactado el dueño del suelo se convierte también en dueño de la construcción. Además, este plazo no puede durar más de noventa y nueve años.
En palabras de Eugenio Ramirez Cruz: el derecho de superficie “es un derecho real, enajenable y trasmisible por herencia que atribuye a una persona a tener, temporalmente, en un terrenoajeno, una construcción (edificio, plantación o siembra), bien sea hacia arriba (sobresuelo) o hacia abajo (subsuelo), la cual se puede manifestar como derecho a levantar la construcción (concesión ad aedificandum) o a adquirir la preexistente”
Hay que considerar que el derecho de superficie se da sobre construcciones ya existentes. En caso estas no existieran todavía, se habla de una concesión adaedificandum, puesto que falta aún el objeto de este derecho real.
El derecho de superficie está estructurado por elementos personales y reales. Los primeros son los sujetos que forman parte de la relación jurídica que se forma a raíz de este derecho: así tenemos al concedente (en otras palabras, el dueño del suelo), y al superficiario (el beneficiario del derecho de superficie). Respecto a loselementos reales, encontramos al suelo sobre el que recae el derecho de superficie, y a la construcción.
2. Naturaleza jurídica y evolución histórica
En el Derecho de Justineano se encontraban dos figuras respecto a la servidumbre, ambas como propiedades limitadas: el enfiteusis y la superficie. Eran reguladas por nomas de Derecho público y fueron creadas por las autoridades estatales.
Alcomienzo, solo era una derivación exagerada del principio superficies solo cedit que daba a entender que cualquier construcción sobre suelo ajeno accede a la propiedad del terreno. Posteriomente, con la misma necesidad de construir, se permitió a los particulares el hacerlo en suelo público a cambio de un canon por años. El dominus soli permite la edificación, y el constructor-inquilinus,conductor- adquiere del derecho de goce.
Así, el derecho de superficie fue consagrándose como un derecho real propio. Los romanos designaron este derecho “a quien en suelo ajeno y por concesión de propietario hubiere construido un edifico, derecho real enajenable y trasmisible a los herederos que atribuían a perpetuidad o por lago tiempo el pleno goce de la construcción por el pago de un canon anual(solarium), el cual podía consistir en una suma pagada de una vez para siempre e incluso faltar tal canon cuando la concesión hubiese sido hecha donationis causa”
No era considerado, además, como un dominio separado, sino como la existencia de un derecho real que recaía sobre construcciones en un fundo de otra persona. Por tanto, su significado era diferente al actual. Respecto a eso tenemos algunasteorías: Savigny nos dice que el derecho de superficie no es más que un tipo de derecho de servidumbre. Otra teoría confunde al derecho de superficie con su paralelo derecho enfiteusis, cuando la diferencia radica en que el primero regula lo referente a predios urbanos; y el segundo, predios rústicos. Por otro lado, también se ha visto quienes consideran que superficie es similar a usufructo;...